LEGE (R) 114 11/10/1996

LEGE nr. 114 din 11 octombrie 1996 (*republicată*)privind locuințele

EMITENT

PARLAMENTUL

Publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 393 din 31 decembrie 1997
Notă
*) Republicată în temeiul art. II din Legea nr. 196 din 17 noiembrie 1997, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 331 din 26 noiembrie 1997.
Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 254 din 21 octombrie 1996 și a mai fost modificată prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40 din 10 iulie 1997, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 154 din 14 iulie 1997 și prin Legea nr. 146 din 24 iulie 1997, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 173 din 29 iulie 1997.

Reglementarea cadrului general de realizare, exploatare și administrare a locuințelor are la bază următoarele principii:
Accesul liber și neîngrădit la locuință este un drept al fiecărui cetățean.
Realizarea locuințelor constituie un obiectiv major, de interes național, pe termen lung, al administrației publice centrale și locale.

Capitolul I Dispoziții generale

Articolul 1

Prezenta lege reglementează aspectele sociale, economice, tehnice și juridice ale construcției și folosinței locuințelor.

Articolul 2

Termenii utilizați în cuprinsul prezentei legi au următorul înțeles:
a) Locuință
Construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.
b) Locuință convenabilă
Locuința care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerința utilizatorului și caracteristicile locuinței, la un moment dat, acoperă necesitățile esențiale de odihnă, preparare a hranei, educație și igienă, asigurând exigențele minimale prezentate în anexa nr. 1 la prezenta lege.
c) Locuință socială
Locuința care se atribuie cu chirie subvenționată unor persoane sau familii, a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței.
d) Locuință de serviciu
Locuință destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.
e) Locuință de intervenție
Locuință destinată cazării personalului unităților economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților economice.
f) Locuință de necesitate
Locuință destinată cazării temporare a persoanelor și familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale căror locuințe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum și lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari.
g) Locuință de protocol
Locuință destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în unele funcții ori demnități publice, exclusiv pe durata exercitării acestora.
h) Casă de vacanță
Locuință ocupată temporar, ca reședință secundară, destinată odihnei și recreerii.

Articolul 3

Autorizarea executării construcțiilor de locuințe noi, indiferent de natura proprietății sau a amplasamentului, se face pe baza satisfacerii exigențelor minimale, prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege.
Consiliile județene și locale, potrivit competențelor stabilite prin lege, pot autoriza executarea etapizată a construcțiilor de locuințe.

Capitolul II Dezvoltarea construcției de locuințe

Articolul 4

Persoanele fizice sau juridice române pot realiza, cu respectarea prevederilor legale, construcții de locuințe pentru folosintă proprie sau în scopul valorificării acestora.

Articolul 5

Persoanele juridice române care investesc din profit pentru realizarea de locuințe, având ca suprafețe construite cele prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege, beneficiază de scutirea de impozit pe profitul investit cu aceasta destinație, în anul fiscal respectiv.
Locuințele care se realizează în condițiile prezentului articol, precum și ale art. 7 și 20 din prezenta lege, se pot amplasa pe terenurile aparținând persoanelor fizice beneficiare de locuințe, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate în acest scop de către consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, conform prevederilor legale, fără licitație publică, cu reducerea taxei de concesiune până la 95% .

Articolul 6

Persoanele juridice române care investesc din profit în lucrări de consolidare la locuințele avariate de seisme, precum și de reabilitare a locuințelor existente, de categoria a III-a, a IV-a și garsoniere, realizate în condițiile H.C.M. nr. 1.650/1968, ale H.C.M. nr. 1.669/1969 și ale H.C.M. nr. 585/1971, beneficiază de scutirea de impozit pe profit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Articolul 7

Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuințe cu suprafețele construite prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege, exercitând controlul asupra prețului de vânzare, în vederea înlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane, în următoarea ordine de prioritate:
a) tinerii căsătoriți care, la data contractării locuinței, au, fiecare, vârsta de până la 35 de ani;
b) persoanele care beneficiază de facilități la cumpărarea sau construirea unei locuințe, potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată;
c) persoanele calificate din agricultura, invățământ, sănătate, administrație publică și culte, care își stabilesc domiciliul în mediul rural;
d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.
Persoanele din categoriile menționate la lit. a) - c) beneficiază de o subvenție de la bugetul de stat, în limitele prevederilor bugetare anuale, în raport cu venitul, de până la 30% din valoarea locuinței, la data contractării, precum și de plata în rate lunare, pe termen de 20 de ani, a diferenței față de prețul final al locuinței, după ce s-au scăzut subvenția și avansul minim obligatoriu de 10% din valoarea locuințelor la data contractării, achitat de contractant.
Persoanele prevăzute la lit. d) beneficiază de plata în rate lunare, în termen de 20 de ani, a diferenței față de prețul final al locuinței, după ce s-a scăzut avansul minim obligatoriu de 30% din valoarea locuinței la data contractării, achitat de contractant.
Dobânda la suma avansată din depozitul special, care se restituie în rate, este de 5% anual.
În cazul nerestituirii la termenele stabilite a ratelor scadente, se va plăti o dobânda de 10% anual asupra acestor rate.
Autoritățile publice locale, prin administratori delegați de acestea, vor încheia cu persoanele fizice prevăzute în prezentul articol contracte de împrumut pentru sumele avansate din depozitul special, potrivit normelor legale în vigoare.

Articolul 8

Persoanele fizice prevăzute la art. 7 se vor adresa consiliilor locale, care vor analiza și vor aproba, după caz, cererile respective, stabilind, totodată, și ordinea de prioritate.
Cuantumul subvenției se stabilește în raport cu venitul mediu net lunar pe membru de familie, potrivit normelor aprobate anual de Guvern.

Articolul 9

Depozitele special constituite pe seama consiliilor locale se alimentează din următoarele surse:
a) sumele aprobate anual în bugetele locale, destinate realizării locuințelor;
b) încasările realizate din vânzarea locuințelor și a spatiilor cu alta destinație din clădirile de locuit, cu exceptia celor care se fac venituri la bugetele locale, potrivit prevederilor legale în vigoare, precum și sumele încasate potrivit prevederilor art. 7;
c) alocațiile din bugetul de stat, în limita prevederilor aprobate anual cu aceasta destinație;
d) alte surse constituite potrivit legii.

Articolul 10

De prevederile art. 7 din prezenta lege beneficiază, o singura data, persoanele fizice care, impreună cu familia, nu au deținut și nu au în proprietate o locuință, cu exceptia persoanelor prevăzute la art. 7 lit. c), sau dacă locuința în care gospodăresc impreună nu satisface exigentele minimale de suprafață, prevăzute în anexa nr. 1, corespunzător numărului de persoane din familie.
Proprietarii locuințelor noi, persoane fizice, sunt scutiți de plata impozitului pe clădire timp de 10 ani de la data dobândirii locuinței.
În cazul înstrăinării locuinței în condițiile prezentei legi, noul proprietar nu mai beneficiază de scutirea de impozit.

Articolul 11

Locuințele care se realizează în condițiile art. 7-9 din prezenta lege se vor amplasa, prin grija consiliilor locale, pe terenurile aflate în proprietatea unităților administrativ-teritoriale sau pe terenurile aparținând persoanelor fizice beneficiare, în condițiile prevederilor Codului civil, cu respectarea documentațiilor de urbanism legal aprobate și cu asigurarea utilităților și dotărilor edilitare necesare condițiilor de locuit.

Articolul 12

Lucrările de viabilizare a terenurilor destinate construcțiilor de locuințe, care constau în: drumuri publice, rețele de alimentare cu apa și canalizare, rețele electrice și, după caz, rețele de gaze, telefonice și de termoficare se finanțează după cum urmează:
a) drumurile publice, rețelele de alimentare cu apa și canalizare și, după caz, rețelele de termoficare, din bugetele locale și din alte fonduri legal constituite cu aceasta destinație;
b) rețelele electrice stradale, inclusiv posturile de transformare aferente și, după caz, de gaze și telefonice stradale, din bugetele de venituri și cheltuieli ale regiilor autonome de profil, din credite bancare contractate de acestea, precum și din alte fonduri constituite cu aceasta destinație.
Persoanele juridice române care investesc din profit în lucrări de viabilizare a terenurilor destinate construcțiilor de locuințe beneficiază de scutirea de impozit pe profit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Articolul 13

Deschiderea finanțării și începerea lucrărilor din fonduri publice se efectuează după contractarea cu viitorii beneficiari a cel puțin 70% din numărul locuințelor prevăzute a fi începute.

Articolul 14

Folosirea sumelor existente în depozitele constituite la nivelul consiliilor locale este de competenta și în răspunderea acestora.

Articolul 15

Alocațiile de la bugetul de stat se fundamentează de către consiliile locale, cu ocazia elaborării bugetului de stat, distinct pentru terminarea locuințelor și pentru realizarea de noi locuințe, și se transmit consiliului județean și, respectiv, Consiliului General al Municipiului București, după caz.
Propunerile de alocații din bugetul de stat ale consiliilor locale, centralizate pe fiecare județ și municipiul București, se transmit Ministerului Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului de către consiliile județene și Consiliul General al Municipiului București.
Pentru alocațiile de la bugetul de stat privind sprijinul statului pentru finanțarea construcțiilor de locuințe potrivit prevederilor prezentei legi, Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului îndeplinește atribuțiile ordonatorului principal de credite, prevăzute în Legea privind finanțele publice.
În execuția bugetului de stat, alocațiile pentru construcții de locuințe se repartizează și se acorda consiliilor locale beneficiare de către Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, prin intermediul consiliilor județene și al Consiliului General al Municipiului București, potrivit normelor metodologice.

Articolul 16

Lista cuprinzând numărul, structura pe numărul de camere și amplasamentul locuințelor, precum și lista persoanelor care vor beneficia de locuințe, în ordinea de prioritate stabilită conform art. 7 de către consiliile locale, se afișează la sediul acestora.

Articolul 17

Prin familie, în sensul prezentei legi, se înțelege soțul, soția, copiii și părinții soților, care locuiesc și gospodăresc impreună.

Articolul 18

Până la restituirea sumelor datorate de către beneficiarii locuințelor, se instituie ipoteca legala asupra locuinței.

Articolul 19

Înstrăinarea, prin acte intre vii, a locuințelor pentru realizarea cărora s-au acordat subvenții se poate face numai după restituirea integrala a sumelor actualizate datorate și pe baza dovezii depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate, obținute ca subvenții de la bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 7, în depozitul constituit pentru realizarea locuințelor, în condițiile prezentei legi.

Articolul 20

Casa de Economii și Consemnațiuni va acorda credite persoanelor fizice române, pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea și repararea capitala a locuințelor proprietate personală, ale căror suprafețe nu depășesc pe cele cuprinse în anexa nr. 1 la prezenta lege, pe maximum 20 de ani. Creditele se acorda cu o dobânda egala cu cea acordata de Casa de Economii și Consemnațiuni la depunerile pe termen ale populației, la care se adauga o marja de 5 puncte procentuale, și se suporta:
a) 15%, de către beneficiarul creditului;
b) diferența, până la nivelul total al dobânzii, inclusiv marja de dobândă, de la bugetul de stat, în limita prevederilor aprobate anual cu aceasta destinație în bugetul Ministerului Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului.
Casa de Economii și Consemnațiuni nu va percepe nici un comision pentru creditele acordate.
Creditele pentru construirea sau cumpărarea de locuințe se acorda o singura data persoanelor fizice cu cetățenie română, care nu au deținut și nu au în proprietate o locuință. De aceste credite mai beneficiază, prin excepție, persoanele calificate din agricultura, invățământ, sănătate, administrație publică și culte, care își stabilesc domiciliul în mediul rural, precum și cele care gospodăresc impreună cu familia în locuințe care nu satisfac exigentele minimale de suprafață, corespunzător numărului de persoane din familie, prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege.
La primirea creditului, beneficiarul trebuie să aibă constituit la Casa de Economii și Consemnațiuni un depozit reprezentând până la 10% din valoarea creditului solicitat.
La depozitul constituit, Casa de Economii și Consemnațiuni va bonifica o dobândă egala cu cea suportată direct de către beneficiar. Depozitul nu va fi restituit înainte de rambursarea integrala a creditului și poate fi utilizat pentru restituirea ultimelor transe ale creditului, în limita cuantumului depozitului constituit.
Neplata, consecutiv, a 6 rate lunare de credit și a dobânzii aferente atrage executarea silita asupra bunului dobândit. Bunul dobândit prin astfel de credite nu poate fi înstrăinat decât după restituirea creditului.
Modul de plata și cuantumul subvențiilor se stabilesc prin convenție intre Casa de Economii și Consemnațiuni și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu avizul Ministerului Finanțelor.
În execuția bugetului de stat, Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului va repartiza Casei de Economii și Consemnațiuni, potrivit celor stabilite prin convenție, sumele aferente subvențiilor la dobânda pentru creditele acordate și care urmează a fi acordate în anul respectiv.

Capitolul III Închirierea locuințelor

Articolul 21

Închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale și va cuprinde:
a) adresa locuinței care face obiectul închirierii;
b) suprafața locativa și dotările folosite în exclusivitate și în comun;
c) suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modul de plata;
e) suma plătită în avans în contul chiriei;
f) locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor;
g) obligațiile parților privind folosirea și întreținerea spatiilor care fac obiectul contractului;
h) inventarul obiectelor și al dotărilor aferente;
i) data intrării în vigoare și durata;
j) condițiile privind folosința exclusiva și în comun a parților aflate în coproprietate;
k) persoanele care vor locui impreună cu titularul contractului;
l) alte clauze convenite intre părți.

Articolul 22

Sunt nule de drept orice clauze cuprinse în contractul de închiriere, care:
a) obliga chiriașul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice suma cu titlu de reparație în sarcina proprietarului;
b) prevăd responsabilitatea colectiva a chiriașilor în caz de degradare a elementelor de construcții și a instalațiilor, a obiectelor și dotărilor aferente spatiilor comune;
c) impun chiriașilor să facă asigurări de daune;
d) exonerează proprietarul de obligațiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;
e) autorizează pe proprietar să obțină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.

Articolul 23

În cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.

Articolul 24

Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții:
a) la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:– chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;– chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situata aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;– chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau impiedică folosirea normala a locuinței;– chiriașul nu a respectat clauzele contractuale;
c) la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului.

Articolul 25

Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile.
Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Articolul 26

Chiriașul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăți locuința deținuta, numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal.
Beneficiarul contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului și nici asupra oricărui titlu de ocupare.
Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale teritoriale.

Articolul 27

În cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continua, după caz:
a) în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit impreună cu titularul;
b) în beneficiul descendenților sau al ascendentilor, dacă au locuit impreună cu acesta;
c) în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul cel puțin un an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.
În cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transfera prin hotarare judecatoreasca.
În lipsa persoanelor care pot solicita locuință, potrivit celor de mai sus, contractul de închiriere inceteaza în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului.

Articolul 28

Proprietarul are următoarele obligații:
a) să predea chiriașului locuința în stare normala de folosință;
b) să ia masuri pentru repararea și menținerea în stare de siguranta în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toata durata închirierii locuinței;
c) să intretina în bune condiții elementele structurii de rezistenta a clădirii, elementele de construcție exterioare ale clădirii (acoperiș, fatada, împrejmuiri, pavimente), curțile și grădinile, precum și spatiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);
d) să intretina în bune condiții instalațiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apa, de canalizare, instalații de încălzire centrala și de preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, crematorii, instalații de colectare a deșeurilor, instalații de antena colectiva, telefonice etc.).

Articolul 29

Chiriașul are următoarele obligații:
a) să efectueze lucrări de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații din folosința exclusiva;
b) să repare sau să inlocuiasca elementele de construcții și de instalații deteriorate din folosința comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparații vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcții, de instalații, obiectele și dotările aferente;
c) să asigure curățenia și igienizarea în interiorul locuinței și la părțile de folosință comuna pe toata durata contractului de închiriere;
d) să predea proprietarului locuința în stare normala de folosință, la eliberarea acesteia.
Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat se pastreaza și în cazul subinchirierii locuinței.

Articolul 30

În cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligațiilor care îi revin cu privire la întreținerea și repararea locuinței închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriași în contul proprietarului, reținând contravaloarea acestora din chirie.
Chiriașul va putea executa aceste lucrări, dacă degradarea produsa este de natura să afecteze folosința normala a clădirii sau a locuinței și numai atunci când proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriașului, nu a luat masuri de executare a lucrării, în termen de 30 de zile de la data sesizării.

Articolul 31

Chiria practicata pentru locuințe va acoperi cheltuielile de administrare, întreținere și reparații, impozitele pe clădiri și pe teren, precum și recuperarea investiției, în funcție de durata normata stabilită potrivit prevederilor legale, precum și un profit supus negocierii intre părți.

Articolul 32

Nivelul maxim al chiriei pentru locuințele aflate în proprietatea statului se stabilește prin lege speciala. Chiria maxima pentru aceste locuințe se diferențiază pe categorii de localități și pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor și a taxelor locale pentru terenuri.

Articolul 33

Titularii de contracte de închiriere pot face intre ei schimb de locuințe, cu avizul autorității care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinței.

Capitolul IV Administrarea clădirilor de locuit

Articolul 34

Clădirile de locuit pot fi date de proprietar în administrarea unor persoane fizice sau juridice, asociații, servicii publice sau agenți economici specializați, după caz.
Obligațiile celor care administrează sunt, în principal, următoarele:
a) gestionarea bunurilor și a fondurilor bănești;
b) angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare și urmărirea realizării acestora, în vederea functionarii corespunzătoare a clădirii;
c) asigurarea cunoașterii și respectării regulilor de locuit în comun;
d) reprezentarea intereselor proprietarului în raport cu autoritățile publice;
e) îndeplinirea oricăror alte obligații prevăzute de lege.

Articolul 35

În clădirile de locuit cu mai multe locuințe, proprietarul răspunde de asigurarea condițiilor de funcționare normala a locuinței aflate în proprietate exclusiva și a spatiilor aflate în proprietate indiviza.
În acest scop, proprietarii se vor constitui în asociații cu personalitate juridica.
Modul de înființare, organizare și funcționare a asociațiilor de proprietari se reglementează potrivit regulamentului-cadru cuprins în anexa nr. 2 la prezenta lege.

Articolul 36

În cazurile în care, în clădirile de locuințe, unul dintre proprietari sau chiriași impiedică cu buna stiinta și sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlalți proprietari sau chiriași, după caz, la solicitarea proprietarilor clădirilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanta va hotărî masurile pentru folosirea normala a imobilului.

Articolul 37

Chiriașii clădirilor cu mai multe locuințe se pot asocia, potrivit legii, în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice.
În același scop, în cazul neconstituirii asociației, chiriașii pot mandata un reprezentant.

Capitolul V Locuința sociala

Articolul 38

Construcțiile de locuințe sociale se pot realiza, în orice localitate, pe amplasamentele prevăzute în documentațiile de urbanism și în condițiile prezentei legi.
Constituirea fondului de locuințe sociale se face prin realizarea de construcții noi și prin reabilitarea unor construcții existente.
Consiliile locale controlează și răspund de fondul de locuințe sociale situate pe teritoriul unităților administrativ-teritoriale respective.

Articolul 39

Locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale.

Articolul 40

Locuințele sociale se vor amplasa numai pe terenurile aparținând unităților administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 11.

Articolul 41

Locuința sociala se realizează cu respectarea suprafeței utile și a dotărilor stabilite în limita suprafeței construite, potrivit anexei nr. 1 la prezenta lege.
Pentru locuințele care se realizează prin reabilitarea construcțiilor existente se considera obligatorii numai prevederile legate de dotarea minima.

Articolul 42

Au acces la locuința sociala, în vederea închirierii, familiile cu un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10% .
Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, în funcție de evoluția situației economice și sociale, începând cu anul 1996.
Venitul net lunar pe familie se stabilește pe baza declarației de venit și a actelor doveditoare, potrivit prevederilor legale.
Declarațiile de venit, făcute cu nesinceritate, atrag răspunderea materială sau penala, după caz.

Articolul 43

Locuințele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, în condițiile prevederilor prezentului capitol, și de ele pot beneficia, în ordinea de prioritate stabilită de consiliile locale, următoarele categorii de persoane: tinerii căsătoriți care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniți din instituții de ocrotire sociala și care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I și II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii și văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată, și ai Decretului-lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii îndreptățite.

Articolul 44

Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o persoana imputernicita de acesta cu beneficiarii stabiliți de consiliul local, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declarației de venituri și a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale.
Nivelul chiriei nu va depăși 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferența până la valoarea nominala a chiriei, calculată potrivit art. 31, va fi subventionata de la bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde este situata locuința sociala.

Articolul 45

Titularul contractului de închiriere este obligat să comunice primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsa în venitul net lunar al familiei acestuia, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere.
În cazurile în care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administrației publice locale va opera modificarea chiriei și a subvenției acordate, cuvenite proprietarului.

Articolul 46

Contractul de închiriere se poate rezilia:
a) în condițiile prevăzute la art. 24 din prezenta lege;
b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depășește cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.

Articolul 47

Locuințele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vândute.

Articolul 48

Nu pot beneficia de locuințe sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care:
a) dețin în proprietate o locuință;
b) au înstrăinat o locuință după data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului în credite și execuție pentru realizarea unei locuințe;
d) dețin, în calitate de chiriaș, o alta locuință.

Articolul 49

Beneficiarii locuințelor sociale nu au dreptul să subinchirieze, să transmită dreptul de locuire sau să schimbe destinația spațiului închiriat, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere și a suportării eventualelor daune aduse locuinței și clădirii, după caz.

Articolul 50

Finanțarea locuințelor sociale se asigura din bugetele locale, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual, ale consiliilor locale, în care scop se instituie o subdiviziune de cheltuieli distincta în aceste bugete.
Statul sprijină construcția de locuințe sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite anual cu aceasta destinație în bugetul Ministerului Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, prin legea bugetului de stat.
Persoanele fizice și agenții economici pot sprijini prin donații sau contribuții construcția de locuințe sociale.

Capitolul VI Locuința de serviciu și locuința de intervenție

Articolul 51

Fondul de locuințe de serviciu se compune din:
a) locuințe existente, care, potrivit prevederilor legale, raman cu destinația de locuințe de serviciu la data intrării în vigoare a prezentei legi;
b) locuințe noi.
Condițiile și durata de închiriere vor fi stipulate în contractul de închiriere încheiat intre părțile contractante, accesoriu la contractul de munca.

Articolul 52

Locuințele noi se finanțează, în condițiile legii, din:
a) bugetul de stat și bugetele locale, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu aceasta destinație;
b) bugetele agenților economici, pentru salariații acestora.

Articolul 53

Locuințele de serviciu finanțate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale se realizează cu respectarea suprafeței utile și a dotărilor, în limita suprafeței construite pe apartament, potrivit anexei nr. 1.
Locuințele de serviciu se vor amplasa după cum urmează:
a) pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, pentru locuințele finanțate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale, cu asigurarea viabilizării terenurilor, potrivit prevederilor art. 12;
b) pe terenurile aparținând agenților economici, pentru locuințele și lucrările de viabilizare a terenurilor, finanțate din bugetele acestora.
În situații deosebite, determinate de natura amplasamentului și de caracterul zonei, cu aprobarea ordonatorilor de credite, locuințele prevăzute la alin. 1 se pot construi cu suprafețe majorate cu până la 20% față de cele prevăzute în anexa nr. 1, iar peste aceasta limita, cu aprobarea Guvernului.
Locuințele de serviciu realizate în condițiile prezentei legi, finanțate din bugetul de stat și din bugetele locale, pot fi vândute în condițiile legii, cu aprobarea Guvernului, în situația în care activitatea care a generat realizarea locuințelor respective s-a restrâns sau a încetat.

Articolul 54

Locuința de intervenție urmează regimul locuinței de serviciu.
Locuințele de intervenție se realizează o data cu obiectivul de investiție și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropiere.
Locuințele de intervenție nu pot fi vândute chiriașilor.

Capitolul VII Locuința de necesitate

Articolul 55

Locuința de necesitate se finanțează și se realizează în condițiile stabilite pentru locuința sociala.
Locuința de necesitate se inchiriaza temporar persoanelor și familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile potrivit prevederilor art. 2 lit. f).
Contractul de închiriere se încheie de către primarul localității sau de către o persoana imputernicita de acesta, pe baza hotărârii consiliului local, până la înlăturarea efectelor care au facut inutilizabile locuințele.

Articolul 56

Consiliile locale pot declara, în cazuri de extrema urgenta, drept locuințe de necesitate, locuințele libere aflate în fondul de locuințe sociale.

Capitolul VIII Locuința de protocol

Articolul 57

Locuințele de protocol sunt proprietate publică a statului.
Administrarea fondului locativ de protocol se face de către Regia Autonoma "Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat", care asigura evidenta, întreținerea, repararea și conservarea acestuia, precum și încasarea chiriei.
Atribuirea, ocuparea și folosirea locuințelor de protocol se fac în condițiile prezentei legi.

Articolul 58

Președintele României, președintele Senatului, președintele Camerei Deputaților și primul-ministru beneficiază, în condițiile prezentei legi, de cate o locuință de protocol, ca resedinta oficiala.
Reședințele oficiale ale persoanelor prevăzute la alin. 1 se atribuie de către Guvern și sunt puse la dispoziția lor, impreună cu dotările aferente, pe intreaga perioada a exercitării funcției, de către Regia Autonoma "Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat".
Lista imobilelor cu destinație de resedinta oficiala, precum și a celorlalte locuințe de protocol, și condițiile pe care acestea trebuie să le indeplineasca se stabilesc prin hotarare a Guvernului.

Articolul 59

Pot beneficia de locuință de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcții publice: vicepreședinți ai Senatului și ai Camerei Deputaților, miniștri de stat, miniștrii și asimilații acestora, precum și președintele Curții Supreme de Justiție, președintele Curții Constituționale, președintele Curții de Conturi, președintele Consiliului Legislativ și avocatul poporului, pe durata exercitării funcției sau a mandatului.
Pentru persoanele prevăzute la alin. 1, atribuirea locuinței de protocol se face prin decizie a primului-ministru și se pune la dispoziția lor de către Regia Autonoma "Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat".
Atribuirea locuințelor de protocol se poate face numai dacă persoanele prevăzute la alin. 1 nu dețin, în localitatea în care își desfasoara activitatea, o alta locuință care să corespunda condițiilor stabilite potrivit art. 58 alin. 3.

Articolul 60

Pentru reședințele oficiale, Regia Autonoma "Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat" va încheia contracte de închiriere cu serviciile de specialitate ale instituțiilor în care își desfasoara activitatea persoanele beneficiare.
Pentru locuințele de protocol, contractele de închiriere se încheie de către Regia Autonoma "Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat" cu beneficiarii direcți, care, pe aceasta baza, vor putea ocupa locuința respectiva impreună cu membrii familiei.
Contractul de închiriere a locuințelor de protocol și a celor cu destinație de resedinta oficiala inceteaza de drept în termen de 60 de zile de la data eliberării din funcție a beneficiarului.
Atribuirea, în condițiile prezentei legi, a unei reședințe oficiale, respectiv a unei locuințe de protocol, nu afectează drepturile locative deținute de persoanele prevăzute la art. 58 și 59.

Capitolul IX Dispoziții tranzitorii și finale

Articolul 61

Orice litigiu în legatura cu aplicarea prevederilor prezentei legi se solutioneaza de către instanțele judecătorești.

Articolul 62

Prevederile Ordonanței Guvernului nr. 19/1994 privind stimularea investițiilor pentru realizarea unor lucrări publice și construcții de locuințe, aprobata și modificata prin Legea nr. 82/1995, se aplica în continuare până la terminarea locuințelor începute.
De drepturile prevăzute în Ordonanta Guvernului nr. 19/1994 vor beneficia, de la data intrării în vigoare a legii*), și tinerii căsătoriți care au, fiecare, vârsta până la 35 de ani, împliniți până la finele anului calendaristic în care are loc contractarea.
După finalizarea blocurilor de locuințe, sursele de constituire a depozitului special, potrivit prevederilor Ordonanței Guvernului nr. 19/1994 și ale normelor metodologice, se preiau ca venituri la depozitul special constituit în conformitate cu prevederile art. 9. Notă
*) Prevederea se refera la Legea nr. 196 din 17 noiembrie 1997, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 331

Articolul 63

În termen de 60 de zile de la data introducerii sistemului de determinare și impozitare a venitului global pentru persoane fizice, Guvernul va reglementa facilitățile prevăzute la cap. II din prezenta lege, de care să poată beneficia și persoanele fizice care investesc în construcția de locuințe și pentru punerea în siguranta a locuințelor avariate de seisme.
Persoanele juridice române care investesc din profit pentru lucrările prevăzute la art. 5, 6 și 12, separat sau cumulativ, beneficiază de scutirea de impozit pe profitul investit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Articolul 64

Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spatiilor cu alta destinație situate în clădiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociației de proprietari. În vederea efectuării acestei schimbări, este necesar avizul favorabil al proprietarilor și, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuințele cu care se invecineaza, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.

Articolul 65

Construirea caselor de vacanta se autorizează, la cererea persoanelor fizice și a agenților economici, numai pe terenurile aflate în proprietatea acestora sau concesionate în condițiile legii, în zonele stabilite prin documentațiile de urbanism și amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.

Articolul 66

Plata chiriei pentru reședințele oficiale se face din bugetele Presedentiei României, Senatului, Camerei Deputaților și Secretariatului General al Guvernului, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual.

Articolul 67

Guvernul răspunde de aplicarea unitara, pe întreg teritoriul tarii, a politicii de dezvoltare a construcției de locuințe.
Programul de dezvoltare a construcției de locuințe se elaboreaza de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, pe baza fundamentării organelor administrației publice centrale interesate, a consiliilor județene și locale, în acord cu documentațiile de urbanism și amenajare a teritoriului, aprobate conform legii.

Articolul 68

Pentru aducerea la îndeplinire a dispozițiilor prezentei legi, Guvernul va adopta norme metodologice de aplicare*). Notă
*) Normele metodologice au fost aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 446 din 12 august 1997, publicate în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 203 din 21 august 1997.

Articolul 69

În termen de 24 de luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, proprietarii din clădirile cu mai multe locuințe în proprietate privata sau mixta se vor constitui în asociații de proprietari, în conformitate cu Regulamentul-cadru al asociațiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2, care face parte integranta din prezenta lege.
Până la înființarea și funcționarea birourilor de carte funciara, înregistrarea proprietății în vederea constituirii asociațiilor de proprietari se face în registrele de publicitate aflate în vigoare la birourile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare din judecătorii.
Până la data dobândirii personalității juridice a asociației de proprietari, asociațiile de locatari își desfasoara activitatea pe baza Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor.

Articolul 70

Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor, publicat în Buletinul Oficial, Partea I, nr. 116 din 16 noiembrie 1977, se abroga după 24 de luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi.

Articolul 71

Persoanele care beneficiază de drepturi mai favorabile decât cele prevăzute în prezenta lege, consacrate prin legi speciale, care se refera, printre altele, la materia raporturilor juridice locative și a celor conexe acestora, se bucura în continuare de aplicarea drepturilor mai favorabile.

Articolul 72

Dispozițiile prezentei legi privind închirierea locuințelor se completeaza cu dispozițiile Codului civil privind contractul de locațiune.

Articolul 73

La data intrării în vigoare a prezentei legi se abroga:– Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași, cu exceptia cap. 4 și a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeași lege, exclusiv dispozițiile referitoare la suprafețele locative proprietate personală;– H.C.M. nr. 860/1973 pentru stabilirea masurilor de executare a Legii nr. 5/1973, în ceea ce privește închirierea de locuințe;– Decretul Consiliului de Stat nr. 256/1984 privind îmbunătățirea regimului de construire a locuințelor și modificarea unor reglementari referitoare la stabilirea preturilor limita ale locuințelor care se construiesc din fondurile statului, a preturilor de contractare ale locuințelor proprietate personală și a preturilor de vânzare ale locuințelor din fondul locativ de stat, cu exceptia art. III și a anexelor nr. 3 și 4;– Decretul Consiliului de Stat nr. 68/1975 privind îmbunătățirea regimului de construire a locuințelor din fondurile statului sau din fondurile populației cu sprijinul statului în credite și execuție;– art. 12 alin. 1 lit. a) și alin. 2, art. 21-25 și art. 35 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele masuri pentru realizarea locuințelor;– orice alte dispoziții contrare prevederilor prezentei legi.

Anexa nr. 1

EXIGENTE MINIMALE
pentru locuințe
A. Cerințe minimale:– acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o alta persoana sau familie;– spațiu pentru odihna;– spațiu pentru prepararea hranei;– grup sanitar;– acces la energia electrica și apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate și a reziduurilor menajere.
B. Suprafețe minimale

Persoa- ne/fa- milie	Camere/ locuin- ta	Camera de zi	Dormi- toare	Loc de luat masa	Buca- tărie	Inca- peri sanita- re	Spatii de de- pozi- tare	Supra- fața utila	Supra- fața constru- ita
nr.	nr.	mp	mp	mp	mp	mp	mp	mp	mp
1	1	18,00	-	2,50	5,00	4,50	2,00	37,00	58,00
2	2	18,00	12,00	3,00	5,00	4,50	2,00	52,00	81,00
3	3	18,00	22,00	3,00	5,50	6,50	2,50	66,00	102,00
4	3	19,00	24,00	3,50	5,50	6,50	3,50	74,00	115,00
5	4	20,00	34,00	3,50	6,00	7,50	4,00	87,00	135,00
6	4	21,00	36,00	4,50	6,00	7,50	4,50	93,00	144,00
7	5	22,00	46,00	5,00	6,50	9,00	5,00	107,00	166,00
8	5	22,00	48,00	6,00	6,50	9,00	5,50	110,00	171,00

NOTA:– Suprafața camerei de zi de la locuința cu o camera include spațiul pentru dormit.– Locul de luat masa poate fi înglobat în bucătărie sau în camera de zi.– Înălțimea libera minima a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu exceptia mansardelor, supantelor și niselor, la care se va asigura un volum minim de 15 mc de persoana.– Suprafața locuibila este suprafața desfasurata a încăperilor de locuit. Ea cuprinde suprafața dormitoarelor și a camerei de zi.– Suprafața utila este suprafața desfasurata, mai puțin suprafața aferenta pereților.– Suprafața utila a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucătărie, spatii de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Nu se cuprind: suprafața logiilor și a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nisele de radiatoare, precum și suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (cate 0,50 mp pentru fiecare soba și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor duplex, rampa, mai puțin palierele, nu se cuprinde în suprafața utila a locuinței.– Suprafața construita pe locuința, prevazuta în tabelul B, este suma suprafețelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum și a cotei-părți din suprafețele parților comune ale clădirilor (spălătorii, uscatorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea și evacuarea deșeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adauga suprafața aferenta pereților interiori și exteriori ai locuinței; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adauga suprafața aferenta sobelor și cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafețele aferente boxelor de la subsol și ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.– Suprafața încăperii sanitare principale din locuință va permite accesul la cada de baie al persoanelor imobilizate în scaun cu rotile.– Încăperea sanitara se include în locuință, în cazul în care pot fi asigurate alimentarea cu apa și canalizarea.– Latimea minima de circulație a coridoarelor și a vestibulului din interiorul locuinței va fi de 120 cm.– În funcție de amplasamentul construcției, suprafețele construite pot avea abateri în limitele de +-10% .– Numărul de persoane pe locuință se utilizeaza la repartizarea locuințelor sociale, de intervenție, de serviciu și de necesitate.
C. Încăperi sanitare
Numar de camere/locuință

	1	2	3	4	5
Baie	1	1	1	1	2
Dus	-	-	-	1	-
WC	-	-	1	-	-

D. Dotarea minima a încăperilor sanitare

		Baie	Dus	WC
Cada de baie		1	-	-
Vas WC		1	1	1
Lavoar	mare	1	-	-
Lavoar	mic	-	1	1
Cuva pentru dus		-	1	-
Etajera	mare	1	-	-
Etajera	mica	-	1	1
Oglinda	mare	1	-	-
Oglinda	mica	-	1	1
Portprosop		1	1	1
Portsapun		1	1	1
Porthartie		1	1	1
Cuier		1	1	-
Sifon pardoseala		1	1	-

NOTA:– În baie se va prevedea spațiul pentru masina de spălat rufe.– Încăperile sanitare vor fi ventilate direct sau prin cos de ventilație.
E. Dotarea minima a bucătăriei

Nr. de camere/locuință	1-2	3	4	5
Spălător cu cuva și picurator	1	1	1	1

NOTA:– În bucătărie se vor prevedea: cos de ventilație, spațiu pentru frigider și pentru masa de lucru.
F. Dotarea minima cu instalații electrice

	Dormitor	Camera de zi	Bucătărie	Baie	Dus	WC
Loc de lampa	1	1	-	-	-	-
Aplica	-	-	1	1	1	1
Comutator	1	1	-	-	-	-
Întrerupător	-	-	1	1	1	1
Priza	2	3	1	-	-	-
Priza cu contact de protecție	-	-	1	1	-	-

NOTA:– Se vor prevedea întrerupătoare și aplice pentru fiecare spațiu de depozitare și spațiu de circulație.– Priza cu contact de protecție, instalata pentru baie, se montează în exteriorul încăperii.– Fiecare locuință va fi prevazuta cu instalație de sonerie.– În clădiri cu mai multe locuințe se vor prevedea instalații și prize pentru antena colectiva și telefon.– Pentru locuințele situate în mediu rural, dotările minime privind încăperile sanitare și bucătăria se vor putea realiza pe parcursul existentei construcției, în corelare cu racordarea locuinței la rețelele de utilitate publică sau la sistemul propriu de alimentare cu apa și evacuare controlata a apelor uzate.
G. Spatii și instalații de folosință comuna pentru clădiri cu mai multe locuințe– Instalații de prevenire și stingere a incendiilor, precum și ascensor conform normelor în vigoare.– Spatii pentru biciclete, cărucioare și pentru uscarea rufelor.– Spatii destinate colectării, depozitarii și evacuării deșeurilor menajere.– Spatii pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, în situațiile în care nu se pot asigura încălzirea centrala și/sau gaze la bucătărie.– Rampa de acces pentru persoanele imobilizate în scaun cu rotile.

Anexa nr. 2

REGULAMENTUL-CADRU
al asociațiilor de proprietari*) Notă
*) A se vedea și Ordinul ministrului lucrărilor publice și amenajării teritoriului nr. 139/N din 11 noiembrie 1997, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 338 bis din 2 decembrie 1997.

Capitolul I Dispoziții generale, definiții

Articolul 1

Prezentul regulament-cadru stabilește modul de înființare și de funcționare a asociațiilor de proprietari, precum și modul de administrare și de exploatare a unor clădiri aflate în proprietate.

Articolul 2

Regulamentul-cadru se aplica tuturor clădirilor cu mai multe apartamente în proprietate privata sau mixta, inclusiv în cazul celor avand spatii cu alta destinație decât aceea de locuință.

Articolul 3

Termenii utilizați în prezentul regulament au următorul înțeles:
a) Prin bloc de locuințe - clădire - condominiu se înțelege o proprietate imobiliara din care unele părți au alta destinație decât aceea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuala, iar restul este proprietate comuna indiviza.
Proprietatea imobiliara nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviza de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor și nu poate fi separata de proprietatea asupra apartamentelor.
b) Prin spațiu, respectiv apartament, se înțelege o parte dintr-o clădire destinata locuirii, în regim de proprietate individuala, care, impreună cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliara.
Cu exceptia unor situații pentru care exista alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuințe/condominiu trebuie considerate în același mod ca și drepturile de proprietate asupra altor proprietati imobiliare.
c) Prin proprietate comuna se înțelege toate părțile dintr-o clădire aflata în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toti proprietarii din acea clădire.
Proprietatea comuna este indivizibilă și este deținuta de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.
Proprietatea comuna include toate părțile proprietății care sunt în folosință comuna, ca: terenul pe care este construita clădirea, curtea inclusa, fundația, structura de rezistenta, acoperișul, terasele, cosurile de fum, scările, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele.
Proprietatea comuna include instalații ale clădirii aflate în folosință comuna cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcției sau cu care a fost dotata mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalații de telefonie, instalații electrice, conducte de apa, sisteme de încălzire și conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna până la punctele de distribuție din apartamentele individuale.
d) Prin cota-parte se înțelege cota de proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna, și este inscrisa în actul de proprietate.
În situația în care cotele-părți nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafața locativa a fiecărui apartament și totalul suprafețelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.
e) Prin fondatori se înțelege orice persoana juridica, inclusiv statul, o instituție a administrației publice locale, o persoana sau un grup de persoane care actioneaza impreună, care sau în numele căreia se înființează un condominiu și care prin vânzare sau orice alta forma de transfer oferă spatii, respectiv apartamente într-un bloc de locuințe pentru proprietarii individuali.
f) Prin proprietar al spațiului, respectiv al apartamentului, se înțelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuințe/condominiu.
g) Prin asociație de proprietari se înțelege organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privata sau mixta.
h) Prin acord de asociere se înțelege actul care consfințește hotărârea proprietarilor de a se asocia, după înregistrarea proprietății în Cartea funciara.
i) Prin cheltuieli comune se înțelege cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuință.

Capitolul II Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari

Articolul 4

Asociația de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocată în termen de 60 de zile de la data la care intreaga clădire a fost inregistrata în Cartea funciara.
Membrii asociației vor fi toti proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atat timp cat aceștia continua să dețină unul sau mai multe apartamente din clădire.

Articolul 5

Asociația de proprietari dobândește personalitate juridica în momentul înregistrării la judecătoria pe raza căreia se afla clădirea pentru care s-a constituit asociația, potrivit regulilor privind persoanele juridice.
În cazul clădirilor cu mai puțin de 20 de proprietari asociați, asociația se poate constitui pe grupe de clădiri învecinate, reunind, de regula, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodărirea proprietății.

Articolul 6

Judecătoria se pronunta asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire și a statutului asociației de proprietari.
Statutul asociației de proprietari se întocmește în baza prezentei legi și a prezentului regulament-cadru al asociațiilor de proprietari.

Articolul 7

Asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privata sau mixta, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociații de proprietari potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.

Capitolul III Acordul de asociere

Articolul 8

Acordul de asociere trebuie să contina:
a) adresa proprietății;
b) numele și prenumele proprietarilor unităților locative;
c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe numar de camere, terenul aferent clădirii.
Descrierea trebuie să fie suficienta din punct de vedere juridic pentru înregistrarea în Cartea funciara de la biroul de înregistrare a proprietăților imobiliare;
d) planșe sau schițe, în masura să asigure o buna identificare, prin localizare și suprafața, a fiecărui spațiu, respectiv apartament, din structura clădirii;
e) enumerarea și descrierea parților aflate în proprietate comuna;
f) cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comuna.

Articolul 9

La întrunirea constitutiva a asociației de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv și o comisie de cenzori și vor hotărî numărul membrilor acestora și durata mandatelor lor.
Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoștințe de specialitate și experienta în domeniile economic, financiar și juridic.
Asociația de proprietari poate delega atribuțiile comisiei de cenzori, de control financiar și contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociații sau agenți economici specializați.
Candidatul care va obține cel mai mare numar de voturi va deveni președintele asociației de proprietari.

Articolul 10

Stabilirea cotelor-părți din veniturile și cheltuielile comune se face proporțional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecărui apartament.

Articolul 11

În cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relațiile de coproprietate intre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Articolul 12

Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puțin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spatii cu alta destinație decât aceea de locuință.
Orice amendare sau modificare trebuie să fie inregistrata la judecătoria pe raza căreia se afla clădirea.

Articolul 13

În cazul în care apartamentele, respectiv spatiile, pot fi adăugate sau retrase din asociație, acordul de asociere trebuie să stabilească formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor ramase în asociație.

Capitolul IV Drepturile și îndatoririle proprietarilor de apartamente

Articolul 14

Proprietarul unui apartament este obligat să mențină apartamentul în stare buna, pe propria să cheltuiala. Nici un proprietar nu poate incalca sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala.

Articolul 15

Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau al unui reprezentant al asociației, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepție cazurile de urgenta când nu este necesar nici un preaviz.

Articolul 16

Administrarea, întreținerea și reparațiile proprietății comune cad în sarcina asociației, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune.
Asociația de proprietari poate angaja alte persoane sau poate încheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Articolul 17

Asociația de proprietari, cu întrunirea majorității voturilor, poate întreprinde masuri vizând îmbunătățirea confortului și a eficientei clădirii. Instalațiile mai importante ca: boilere cu apa calda, încălzire centrala, rezervoare de apa, ascensoare, alte dotări de amploare similara pot fi schimbate de asociație numai cu aprobarea a cel puțin doua treimi din numărul voturilor proprietarilor.
Persoanele fizice sau juridice, proprietari de locuințe în clădiri afectate de seisme, sunt obligate să ia masuri pentru consolidarea acestora, potrivit prevederilor legale.
Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clădiri.

Articolul 18

Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări apartamentului sau, fără a pune în pericol integritatea structurala a clădirii sau a altor apartamente.
Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietății comune, fără a obține mai intai acceptul din partea asociației de proprietari.

Articolul 19

Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a clădirii, pot fi reamplasate prin acord intre proprietarii apartamentelor respective și cu înștiințarea asociației de proprietari.
Zidurile dintre apartamente și proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a clădirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Articolul 20

Dacă proprietarul unui apartament sau oricare alta persoana care actioneaza în numele sau provoacă daune oricărei părți din proprietatea comuna sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricaciunile sau să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparații.

Capitolul V Organizarea și funcționarea asociației de proprietari

Articolul 21

După prima întrunire organizatorica, de constituire a asociației de proprietari, va avea loc cel puțin o data pe an o adunare generala a membrilor asociației.
Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociației de proprietari.
Întrunirile speciale ale asociației pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentând cel puțin 20% din cotele de proprietate.
Toti proprietarii trebuie anuntati asupra oricărei întruniri a asociației de proprietari cu cel puțin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Articolul 22

Asociația de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puțin doua treimi din numărul membrilor sunt prezenți personal sau prin reprezentant.
Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendata și reconvocata.
La adunarea reconvocata, dacă exista dovada că toti membrii asociației de proprietari au fost convocați, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenți.

Articolul 23

Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociației de proprietari se vor avea în vedere următoarele:
a) votul fiecărui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire semnata de către proprietarul în numele căruia voteaza;
c) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin împuternicire scrisa;
d) în cazul unui vot paritar, votul președintelui este decisiv.
Deciziile asociației de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentând majoritatea simpla din totalitatea voturilor obținute.

Articolul 24

Asociația de proprietari îndeplinește următoarele atribuții:
a) adopta și amendează bugetele de venituri și cheltuieli, precum și fondul de rulment; incaseaza cotele obișnuite și speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente și de la proprietarii spatiilor cu alta destinație decât aceea de locuință;
b) angajează și suspenda din funcție pe cel care administrează proprietatea sau pe ceilalți functionari sau angajați, în vederea administrării și bunei functionari a clădirii; personalul necesar bunei gospodariri a parților și a instalațiilor de folosință comuna ale clădirilor poate fi angajat prin contract individual de munca sau prin convenție civila, conform celor stabilite prin negociere;
c) inițiază sau apara în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clădire;
d) încheie contracte și își asuma obligații în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de clădire;
e) reglementează folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea proprietății comune;
f) impune penalizări pentru întârzierea platii cotelor de întreținere;
g) adopta sau amendează deciziile, regulile și regulamentele;
h) completeaza la zi cartea tehnica a construcției;
i) asigura urmărirea comportării în timp a construcției, pe toata durata ei;
j) exercita alte atribuții care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente.

Articolul 25

Dacă o decizie a asociației de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere sau este de natura să producă daune considerabile intereselor unei minorități a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate actiona în justiție valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acționarea în justiție nu trebuie să intrerupa executarea deciziei decât în cazul în care instanta hotărăște suspendarea deciziei respective.

Capitolul VI Comitetul executiv

Articolul 26

Cu exceptia atribuțiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociația de proprietari în administrarea și exploatarea clădirii.
Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Articolul 27

Președintele asociației de proprietari reprezinta asociația în derularea contractelor și își asuma obligații în numele asociației. El reprezinta asociația de proprietari impotriva unui tert, inclusiv în acțiunile judecătorești inițiate de asociație impotriva unui proprietar de apartament care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație sau în procesele inițiate de un proprietar de apartament care contesta o decizie a asociației de proprietari.

Capitolul VII

Cheltuieli comune; încasarea cotelor de întreținere

Articolul 28

Anul fiscal al asociației de proprietari va fi anul calendaristic.
Înainte de începutul următorului an fiscal și pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregăti și va prezenta proprietarilor în adunarea generala un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreținere și funcționare a proprietății comune.
Dacă membrii asociației de proprietari sunt de acord, se aproba și un fond pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma necesara pentru alimentarea acestui fond.
Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunării generale a asociației de proprietari.
Asociația de proprietari își va putea deschide cont la oricare unitate bancara sau filiala C.E.C.

Articolul 29

Toti proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.
Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generala.

Articolul 30

Cu aprobarea data prin votul a doua treimi din numărul membrilor asociației de proprietari, poate fi perceputa o suma speciala, în afara cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinata achitării cheltuielilor comune neprevăzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plăti la termenele stabilite de adunarea generala a asociației de proprietari.

Articolul 31

Asociația de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, și a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.
Asociația de proprietari are dreptul de a actiona în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Acțiunea este scutita de taxa de timbru.
Sentinta data în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa în aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila, pentru acoperirea datoriilor.
----