INSTRUCŢIUNI din 8 iulie 2003privind vânzările de terenuri şi/sau clădiri de către autorităţile publice
EMITENT
  • CONSILIUL CONCURENTEI
  • Publicat în  MONITORUL OFICIAL nr. 541 din 28 iulie 2003



    În temeiul art. 28 alin. (1) din Legea concurentei nr. 21/1996 şi al art. 22 alin. (1) din Legea nr. 143/1999 privind ajutorul de stat, cu modificările ulterioare,Consiliul Concurentei adopta prezentele instrucţiuni.  +  Capitolul I 1. Dispoziţii generale1.1. Prezentele instrucţiuni se vor aplica vânzării de terenuri şi/sau clădiri agenţilor economici de către autorităţile publice. Termenul autoritate publică include toate agenţiile guvernamentale, autorităţile administraţiei publice centrale sau locale şi alte organizaţii publice.1.2. Prezentele instrucţiuni se aplică vânzării de terenuri şi/sau clădiri din domeniul privat al statului, judeţului, oraşului sau comunei şi nu sunt aplicabile cazurilor în care autorităţile publice dau spre închiriere sau leasing terenuri şi/sau clădiri.  +  Capitolul II 2. Principii2.1. Vânzarea prin intermediul unei proceduri de oferta necondiţionată2.1.1. Vânzarea de terenuri şi/sau clădiri în cadrul unei proceduri de oferta deschisă şi necondiţionată, care a făcut obiectul unei publicitati şi care are aparenta unei vânzări publice în cadrul căreia se accepta cea mai buna sau unica oferta, se face prin definiţie, la valoarea pieţei, şi, în consecinţa, nu reprezintă ajutor de stat.2.1.2. Este irelevant ca o evaluare diferita a terenului şi/sau clădirii a fost efectuată anterior procedurii de oferta necondiţionată, de exemplu în scopuri contabile sau pentru a se stabili o valoare de licitare iniţială minimala.2.1.3. O oferta a făcut obiectul unei publicitati atunci când este facuta publică în mod repetat, pe o perioadă rezonabil de îndelungată (doua luni sau mai mult), în ziarele de difuzare naţionala, revistele de proprietăţi imobiliare sau alte publicaţii specifice şi prin intermediul agenţilor imobiliari, adresandu-se unei arii largi de potenţiali cumpărători.2.1.4. Oferta de vânzare de terenuri şi/sau clădiri, care, datorită valorii ridicate a acestora sau altor caracteristici, ar putea sa atragă investitorii care operează la scara europeană sau internationala, va fi publicată în periodice de circulaţie internationala. O asemenea oferta ar trebui, de asemenea, să fie facuta cunoscută prin intermediul agenţilor imobiliari care se adresează clienţilor din Europa sau de pe plan internaţional.2.1.5. O oferta este necondiţionată atunci când un cumpărător este, în general, liber sa achizitioneze terenul şi/sau clădirea şi să le utilizeze în interes propriu. Pot fi impuse restrictii pentru a se preveni afectarea unui interes public general, pentru respectarea normelor de protecţie a mediului sau pentru a se evita ofertele cu scop pur speculativ. Restricţiile referitoare la planurile urbane şi regionale impuse proprietarilor, în conformitate cu legislaţia naţionala privind folosirea terenurilor şi/sau clădirilor, nu afectează natura necondiţionată a unei oferte.2.1.6. Dacă exista o condiţie privind vânzarea, conform căreia viitorul proprietar trebuie să-şi asume obligaţii specifice (altele decât cele care rezultă din legislaţia naţionala, dintr-o decizie a autorităţilor publice sau din obligaţii legate de protecţia şi conservarea generală a mediului şi de sănătatea publică) în beneficiul autorităţilor publice sau în interesul public general, oferta trebuie privită ca "necondiţionată" conform pct. 2.1.5 doar dacă potenţiali cumpărători trebuie şi au posibilitatea sa îndeplinească respectivele obligaţii, chiar dacă exercita sau nu o activitate economică şi oricare ar fi natura acesteia.2.2. Vânzarea încheiată în urma altei proceduri decât cea de oferta necondiţionată. Evaluarea de către un expert independent2.2.1. Dacă autorităţile publice nu intenţionează sa apeleze la o procedură similară celei descrise la pct. 2.1, trebuie efectuată o evaluare de către unul sau mai mulţi experţi independenţi, înainte de negocierea vânzării, pentru a se stabili valoarea de piaţa, pe baza indicatorilor de piaţa general acceptaţi şi a criteriilor de evaluare general admise. Prin urmare, preţul pieţei astfel stabilit este preţul minim de achizitionare care poate fi acceptat fără a se acordă un ajutor de stat.2.2.2. Un expert însărcinat cu evaluarea bunurilor este o persoană care se bucura de o buna reputaţie şi care: a) poseda o diploma corespunzătoare, eliberata de un centru de formare recunoscut oficial, sau un titlu universitar echivalent; b) are experienta şi competenţa necesare în evaluarea terenurilor şi/sau clădirilor cu localizarea şi de categoria bunurilor respective.Dacă nu exista titluri universitare potrivite, expertul însărcinat cu evaluarea bunurilor trebuie să fie membru al unei organizaţii recunoscute profesional care are în sarcina evaluarea terenurilor, clădirilor şi: a) este numit de instanţele sau organele jurisdicţionale competente; sau b) deţine un atestat de specialitate şi un nivel suficient de pregătire având cel puţin 3 ani de experienta practica postcalificare în evaluarea terenurilor şi/sau clădirilor.2.2.3. Expertul trebuie să fie independent în îndeplinirea obligaţiilor sale, adică autorităţile publice nu sunt abilitate sa emita ordine care privesc rezultatele evaluării. Organismele publice de evaluare şi funcţionarii publici sau alţi angajaţi ai acestora sunt consideraţi independenţi doar în măsura în care este efectiv exclus ca evaluarile lor să fie influentate de o maniera abuzivă.2.2.4. Valoarea de piaţa semnifica preţul la care terenul şi/sau clădirea ar putea fi vândute, la data evaluării, prin contract privat încheiat între un vânzător decizand liber şi un cumpărător independent, înţeles fiind ca bunul a făcut obiectul unei oferte publice, condiţiile pieţei permit o vânzare în condiţii normale şi ca termenul disponibil pentru negocierea vânzării este normal, având în vedere natura bunului.2.3. Aplicarea marjei de 5%2.3.1. Dacă, după încercări rezonabile pentru a vinde terenul şi/sau clădirea la valoarea de piaţa, se dovedeşte ca preţul fixat de evaluator nu poate fi obţinut, preţul terenurilor şi/sau clădirilor poate fi diminuat cu până la 5%, diminuare care poate fi considerată a fi justificată de condiţiile pieţei. Dacă, după o perioadă rezonabila, se dovedeşte ca terenurile şi/sau clădirile în cauza nu pot fi vândute la preţul fixat de evaluator, diminuat cu 5%, o noua evaluare poate fi realizată, iar pentru aceasta se va tine cont de experienta dobandita anterior de către expert şi de ofertele primite până la acea data.2.4. Obligaţii specifice2.4.1. Vânzarea de terenuri şi/sau clădiri poate fi prevăzută, pentru interesul general, cu obligaţii specifice legate de terenurile şi/sau clădirile respective, iar nu de persoana cumpărătorului sau de activităţile sale economice, sub condiţia ca oricare potenţial cumpărător să fie ţinut de ele şi, în principiu, să fie în măsura să-şi asume asemenea obligaţii, indiferent ca el exercita sau nu o activitate economică, oricare ar fi natura acesteia.2.4.2. Inconvenientele economice inerente obligaţiilor specifice trebuie să fie evaluate distinct de experţi independenţi şi pot fi deduse din preţul de cumpărare. Obligaţiile pe care cumpărătorul şi le asuma, cel puţin parţial, în propriul sau interes trebuie să fie evaluate ţinându-se seama de faptul ca pot constitui un avantaj cum ar fi: publicitate, sponsorizare sportiva şi culturală, imagine, ameliorare a ambientului cumpărătorului sau cu privire la activităţile de agrement pentru personalul acestuia.2.4.3. Sarcinile economice aferente obligaţiilor care, potrivit dreptului comun, se aplică tuturor proprietarilor funciari nu trebuie să fie deduse din preţul de cumpărare. Astfel de sarcini pot fi: îngrijirea şi întreţinerea terenurilor şi/sau a clădirilor ori plata de taxe şi cheltuieli similare.2.5. Costuri suportate de autoritatea publică2.5.1. Costurile iniţiale suportate de autoritatea publică cu dobândirea terenului şi/sau clădirii constituie un parametru al valorii de piaţa, dacă nu a trecut o perioadă semnificativă între data achiziţiei şi cea a vânzării terenului şi/sau clădirii în cauza.2.5.2. În principiu, valoarea de piaţa nu trebuie să fie fixată sub costurile iniţiale o perioadă de cel puţin 3 ani după achiziţia terenului şi/sau clădirii, în afară de cazul în care expertul independent constata expres un recul general al valorii de circulaţie a terenurilor şi/sau clădirilor pe piaţa în cauza.  +  Capitolul III 3. Notificarea3.1. În vederea stabilirii existenţei unui ajutor de stat, cat şi a modului în care acesta afectează acordurile internaţionale la care România este parte, furnizorii ajutorului de stat trebuie să notifice Consiliului Concurentei următoarele tranzacţii: a) orice vânzare care nu a fost încheiată pe baza unei proceduri de oferta deschisă şi necondiţionată, cuprinzând/prevăzând vânzarea către cel mai bun ofertant sau către unicul ofertant; b) orice vânzare care a avut loc în lipsa unei asemenea proceduri, la o valoare inferioară celei de pe piaţa, asa cum a fost stabilită de experţi independenţi.  +  Capitolul IV 4. Plângeri4.1. Atunci când Consiliul Concurentei primeşte o plângere sau o sesizare din partea unui terţ, care se referă la existenta unui element de ajutor de stat într-un acord de vânzare de terenuri şi/sau clădiri de către autorităţile publice, acesta va stabili ca ajutorul de stat nu este implicat, dacă, în urma analizarii informaţiilor comunicate de către furnizorii ajutorului de stat, constata ca regulile prevăzute la cap. II au fost respectate.  +  Capitolul V Dispoziţii finale5. Condiţii pentru aplicarea prezentelor instrucţiuni5.1. Dispoziţiile prezentelor instrucţiuni se vor aplica în conformitate cu Regulamentul privind forma, conţinutul şi alte detalii ale notificării unui ajutor de stat şi cu Regulamentul privind pragul minim al ajutorului de stat care nu cade sub incidenţa obligaţiei de notificare, puse în aplicare prin Ordinul preşedintelui Consiliului Concurentei nr. 27/2000.6. Ajutorul de stat care nu intra sub incidenţa prezentelor instrucţiuni6.1. Prezentele instrucţiuni se aplică ajutoarelor de stat acordate pentru vânzarea de terenuri şi clădiri de către autorităţile publice, notificate după intrarea în vigoare a acestor instrucţiuni, precum şi atunci când ajutoarele de stat au fost notificate înainte de intrarea lor în vigoare, dar decizia Consiliului Concurentei este ulterioară acestei date sau Consiliul Concurentei nu a emis încă o decizie.7. Punerea în aplicare7.1. Prezentele instrucţiuni se adoptă prin ordin al preşedintelui Consiliului Concurentei şi intră în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.---------------