ORDIN nr. 139/N din 11 noiembrie 1997pentru aprobarea Precizărilor privind constituirea, înregistrarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
EMITENT
  • MINISTERUL LUCRĂRILOR PUBLICE ŞI AMENAJĂRII TERITORIULUI
  • Publicat în  MONITORUL OFICIAL nr. 338 bis din 2 decembrie 1997



    Pentru a veni în întâmpinarea tuturor celor implicaţi în procesul de constituire şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari care se vor constitui ca urmare a aplicării Legii locuinţei nr. 114/1996, cu modificările ulterioare;în baza Hotărârii Guvernului nr. 507/1997 pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 456/1994 privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului,ministrul lucrărilor publice şi amenajării teritoriului emite următorul ordin:1. Se aprobă Precizările privind constituirea, înregistrarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.2. Asociaţiile de locatari vor lua măsuri pentru punerea în aplicare a precizărilor şi pentru transformarea asociaţiilor respective sau a unei părţi dintre acestea în asociaţii de proprietari.3. Prezentul ordin se publică în Monitorul Oficial al României, prin grija Direcţiei lucrări publice şi locuinţe, şi intră în vigoare la data publicării lui.Ministrul lucrărilor publiceşi amenajării teritoriului,Nicolae Noica  +  PRECIZĂRI privind constituirea, înregistrarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietariAvantajele asociaţiilor de proprietariAsociaţia de proprietari reprezintă forma de asociere a proprietarilor unui condominiu.Prin condominiu, în sensul definit de Legea locuinţei nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, se înţelege, de regula, o clădire sau un bloc de locuinţe din care unele părţi pot avea alta destinaţie decât aceea de locuinta, alte părţi reprezintă apartamentele, iar restul constituie proprietatea comuna indiviză, aferentă în cota-parte fiecăreia dintre proprietăţile enumerate şi de care nu poate fi separată.Nu se exclude însă posibilitatea creării unei asociaţii de proprietari în clădirile în care toate proprietăţile individuale sau în marea lor majoritate sunt spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta (spre exemplu, clădiri de birouri).În contextul celor de mai sus, în marea majoritate a cazurilor, asociaţia de proprietari se constituie pe o clădire, dar sunt şi cazuri în care:* asociaţia de proprietari se poate constitui pe o scara sau pe un tronson de clădire la care în proprietatea comuna, asa cum este ea definită mai sus, nu sunt cuprinse cote-părţi de proprietate aferente proprietăţilor individuale din celelalte scări sau tronsoane ale clădirii (terasa, elemente de structura, instalaţii, echipamente, folosinţă terenului aferent construcţiei, curţi, grădini etc.);* conform situaţiilor exceptate de lege, asociaţia de proprietari se poate constitui pe mai multe clădiri invecinate, legate de un interes comun (centrala termica de bloc, grădini, anexe gospodăreşti etc.) şi numai dacă în fiecare dintre aceste clădiri sunt mai mult de doi proprietari şi mai puţin de 20.Aceasta asociere are ca scop administrarea clădirii în mod eficient şi controlat de către membrii asociaţiei de proprietari.Asociaţia de proprietari se înfiinţează pe baza unui acord de asociere şi a unui statut la care consimt proprietarii apartamentelor şi spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din clădire. Asociaţia de proprietari devine persoana juridică cu caracter nonprofit, prin sentinta judecătorească.Asociaţia de proprietari este persoana juridică nonprofit, având în vedere ca banii din fondul de dezvoltare, cei proveniţi din dobânzile de la societăţile bancare sau din alte surse nu se împart membrilor asociaţiei, ci se folosesc numai pentru îmbunătăţirea sau pentru repararea proprietăţii comune, în funcţie de hotărârile adunării generale a proprietarilor.Avantajele care decurg din înfiinţarea unei asociaţii de proprietari sunt următoarele:1. Asociaţia de proprietari acţionează ca persoana juridică, cu toate drepturile şi responsabilităţile ce decurg din aceasta calitateAsociaţia de proprietari încheie direct contractele cu furnizorii de servicii publice: apa potabilă, agent termic şi apa calda, gaze, energie electrica, salubritate (agenţii economici prestatori de servicii).Asociaţia de proprietari poate încheia contracte cu prestatori particulari de servicii (instalatori, electricieni, gradinari, zidari, mecanici, lucrători pentru servicii de dezinsecţie, deratizare, igienizare) prin intermediul agenţilor economici la care aceştia lucrează sau prin contract individual de prestări de servicii.La contractarea serviciilor cu furnizorii, asociaţia de proprietari este parte contractantă, cu obligaţii şi drepturi, şi poate impune clauze contractuale care să o avantajeze.Asociaţia de proprietari poate acţiona în justiţie pe proprietarii rau-platnici sau pe cei care au încălcat drepturile celorlalţi proprietari, prevăzute în regulamentele asociaţiei de proprietari.În funcţie de hotărârile adunării generale a proprietarilor, asociaţia de proprietari poate stabili încasarea unor penalităţi, aplicate proprietarilor care nu-şi respecta obligaţiile de plată a cotei de cheltuieli de întreţinere şi/sau a cotelor de contribuţie pentru repararea sau îmbunătăţirea bunurilor din proprietate.2. Proprietarii decid prioritatea executării lucrărilor care le afectează clădirea, cine şi în ce condiţii le realizează:Asociaţia de proprietari deţine documentele tehnice ale imobilului (cartea tehnica, expertizele tehnice etc.), iar adunarea generală a proprietarilor are următoarele atribuţii:* aproba planul anual de reparaţii şi lucrări de întreţinere;* reprogramează reparaţiile capitale (în funcţie de situaţia financiară de la început de an şi de urgenta reparaţiilor);* stabileşte planul lucrărilor de investiţii şi îmbunătăţiri ale clădirii (amenajarea boxelor în subsoluri, asanarea subsolurilor, deratizarea, zugravitul scarilor, amenajarea uscatoriilor, repararea terasei sau a acoperişului etc.);* hotărăşte contractarea lucrărilor cu personal de specialitate, după analiza ofertelor;* efectuează controlul îndeplinirii clauzelor contractuale privind prestările sau furnizarile de servicii.3. Membrii asociaţiei de proprietari deţin controlul asupra situaţiei financiare a acesteia, având în vedere ca:* hotărăsc prin vot priorităţile asociaţiei de proprietari;* pot veni cu propuneri şi iniţiative pentru îmbunătăţirea proprietăţii;* decid prin vot bugetul asociaţiei de proprietari;* pot controla în orice moment situaţia financiară;* pot propune investiţii sau cheltuieli benefice pentru asociaţia de proprietari;* primesc un raport financiar trimestrial;* cunosc regulile de plată şi îşi pot programa plata întreţinerii.Aceste avantaje pledeaza pentru administrarea proprietăţilor imobiliare care au cota-parte în proprietate indiviză prin asociaţii de proprietari, având în vedere ca:* proprietarii trebuie să-şi exercite drepturile şi să-şi asume responsabilităţile cu privire la proprietatea pe care o deţin în comun;* proprietarii trebuie să traiasca în condiţii civilizate, în curăţenie şi în confort, dacă se implica în întreţinerea şi în menţinerea calităţii proprietăţii pe care o deţin;* proprietarii doresc să aibă apa şi căldură, atât timp cat îşi achită regulat cotele de întreţinere;* fiecare proprietar dintr-un imobil este răspunzător pentru modul în care este intretinuta clădirea şi împrejurimile acesteia;* fiecare proprietar are dreptul şi trebuie să fie informat asupra modului în care se folosesc banii asociaţiei de proprietari la care are cota-parte de contribuţie;* prestatorii de servicii (termoficare, apa, agenţii economici de salubritate, gaz, energie electrica etc.) prefera să aibă contracte cu persoane juridice care sunt răspunzătoare în faţa legii pentru acţiunile lor;* asociaţia de proprietari, fiind constituită, de principiu, pe o clădire, nu preia şi datoriile unor proprietari rau-platnici, aflaţi în alte clădiri, cu care nu are nici o legătură, şi, nu în ultimul rând, pentru ca este mai uşor de administrat o unitate mica, o singura clădire, decât una constituită din mai multe clădiri.Etapele constituirii unei asociaţii de proprietari1. Întrunirea proprietarilor pentru stabilirea acţiunilor necesare constituirii asociaţiei de proprietariPremergător datei de organizare şi de desfăşurare a unei adunării generale de constituire a asociaţiei de proprietari se va organiza o întrunire a tuturor proprietarilor, în care se va discuta şi se va vota înfiinţarea asociaţiei de proprietari.Întrunirea proprietarilor se poate realiza astfel: a) pentru proprietarii din clădirile în care nu exista asociaţii de locatari, prin constituirea unui grup de iniţiativa, care să convoace pe toţi proprietarii din clădire, persoane fizice sau juridice. Uzual, acest grup se poate constitui şi prin participarea celor care, în numele proprietarilor, au participat la recepţia părţilor comune ale clădirii; b) pentru asociaţiile de locatari, comitetul executiv al acestora poate convoca o adunare generală extraordinară în care să se hotărască asupra transformarii asociaţiei respective sau a unei părţi din aceasta în asociaţie de proprietari.În cadrul primei întruniri a proprietarilor este necesar să se stabilească:* cine întocmeşte statutul. În cazul în care se hotărăşte să se apeleze la persoane fizice sau juridice de specialitate, se stabileşte şi se aproba reprezentantul proprietarilor care va urmări achiziţionarea acestor servicii, costurile etc.;* cine întocmeşte acordul de asociere în forma scrisă;* modalitatea de înregistrare a proprietăţii asupra imobilului (individual sau prin procura data unui reprezentant, necesitatea unor notificări care se vor adresa proprietarilor de apartamente sau ai unor spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din clădire, persoane fizice sau juridice, care nu sunt prezenţi la întrunirea respectiva, pentru înscrierea proprietăţii etc.);* pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înfiinţarea asociaţiei de proprietari, până la înregistrarea sa ca persoana juridică (întocmirea şi redactarea statutului şi a acordului de asociere, legalizarea documentelor asociaţiei, efectuarea corespondentei), este necesar ca toţi proprietarii să contribuie cu o sumă de bani acoperitoare (stabilită prin aprecierea cheltuielilor necesare), suma care va constitui patrimoniul asociaţiei de proprietari şi care va fi precizat ca atare în cadrul statutului. Aceasta suma se poate dimensiona şi pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înregistrarea asociaţiei de proprietari la judecătorie, înregistrarea la administraţia financiară, deschiderea contului în banca (provizoriu şi definitiv, încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi, preluarea patrimoniului de la asociaţia de locatari din care a făcut parte, comandarea ştampilei, organizarea şi desfăşurarea adunărilor organizatorice etc.). Până la deschiderea unui cont în banca, în numele asociaţiei de proprietari ca persoana juridică, sumele precizate mai sus se pot acumula într-un depozit (cont) într-o societate bancară, deschis de reprezentantul proprietarilor, membrii fondatori, în numele asociaţiei în curs de înfiinţare. Toate plăţile ce se vor efectua din acest cont se vor justifica pe bază de documente de plată, cheltuielile repartizandu-se în funcţie de cota-parte indiviză de proprietate. După înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoana juridică şi deschiderea contului propriu, sumele din contul iniţial se vor transfera în contul asociaţiei de proprietari, preluandu-se în contabilitatea acesteia, împreună cu documentele de justificare a cheltuielilor efectuate.2. Înscrierea proprietăţii în registrele de carte funciară sau, acolo unde acestea nu sunt constituite, în registrele de transcripţiuni imobiliare, la birourile de publicitate imobiliară ale judecătoriilorÎn toate cazurile, în vederea înscrierii asociaţiei de proprietari, se va solicita eliberarea unui extras de carte funciară sau a numărului şi datei de transcriere, prin care să se ateste înscrierea, respectiv transcrierea proprietăţii. Procedurile de urmat pentru înscrierea, respectiv transcrierea proprietăţii, sunt precizate în anexa nr. 1.Pentru clădirile de locuit la care sunt efectuate aceste înscrieri sau transcrieri de proprietate nu se vor face altele noi.3. Organizarea şi desfăşurarea adunării generale de constituire a asociaţiei de proprietariAdunarea generală de constituire va fi convocată de grupul de iniţiativa sau, după caz, de comitetul executiv al asociaţiei de locatari.În cadrul adunării generale se vor lua decizii cu privire la:* hotărârea de a se constitui în asociaţie de proprietari;* stabilirea numelui şi sediului asociaţiei de proprietari;* semnarea acordului de asociere, prevăzut în anexa nr. 2, şi adoptarea statutului asociaţiei de proprietari, prevăzut în anexa nr. 3;* alegerea comitetului executiv, a prezidiului şi a comisiei de cenzori;* elaborarea procesului-verbal de constituire a asociaţiei de proprietari.În vederea înregistrării asociaţiei de proprietari la judecătorie, pentru dobândirea personalităţii juridice, în prealabil, fiecare proprietar de apartament sau de spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta trebuie să-şi transcrie actele care constituie titlu de proprietate sau, acolo unde exista carte funciară, să fie înscrisă întreaga proprietate asupra clădirii.În situaţia în care nu se poate realiza aceasta condiţie prevăzută în art. 4 din anexa nr. 2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, şi în pct. 48 din Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 446/1997, se poate adopta următoarea soluţie:- adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari poate adopta decizia de înregistrare ca persoana juridică cu votul majorităţii proprietarilor prezenţi;- dacă proprietarii, care au fost prezenţi la adunarea generală constitutivă, şi-au transcris actele de proprietate solicitate de lege sau, după caz, întreaga proprietate asupra clădirii a fost înscrisă în cartea funciară, se apreciază ca aceştia au calitatea necesară de a cere înregistrarea ca persoana juridică a asociaţiei de proprietari la judecătorie.În acest scop, în procesul-verbal al adunării generale constitutive se va menţiona expres ca proprietarii prezenţi au hotărât înregistrarea la judecătorie ca asociaţie de proprietari şi, totodată, se va nominaliza persoana imputernicita de ei sa ceara înregistrarea la judecătorie. Având în vedere ca acest mod de rezolvare a înregistrării asociaţiilor de proprietari s-a transmis judecătoriilor numai cu titlu informativ, este necesar ca proprietarii sau reprezentantul acestora să se documenteze la judecătoriile de care aparţin, pentru obţinerea procedurii de aplicare a acestora.4. Legalizarea statutului şi a acordului de asociere şi depunerea actelor de înregistrare a asociaţiei de proprietari la judecătorie, în vederea obţinerii sentinţei judecătoreşti de înfiinţareLegalizarea se face la orice birou notarial.Aceste documente se vor legaliza într-un număr de copii necesar înregistrării asociaţiei de proprietari la judecătorie.De regula, aceste acte sunt solicitate de judecătorii într-un exemplar original şi o copie legalizată, numărul acestora fiind stabilit de către judecătorii.Judecătoria va putea dispune înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoana juridică, la cererea persoanei împuternicite prin procesul-verbal al adunării constitutive. La aceasta cerere se vor ataşa:* un exemplar al procesului-verbal sus-menţionat, semnat de proprietarii care au participat la adunarea constitutivă;* acordul de asociere, întocmit în condiţiile art. 8 din anexa nr. 2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, cu modificările ulterioare;* statutul asociaţiei, aprobat prin procesul-verbal al adunării generale constitutive;* dovada patrimoniului asociaţiei de proprietari (cu extras de cont).Toate aceste acte este necesar să fie întocmite în cel puţin două exemplare originale, dintre care unul se va depune la judecătorie;* dovada/dovezile de transcriere a actelor de proprietate, cel puţin de către proprietarii care au fost prezenţi şi au consimţit la înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoana juridică (sau un certificat eliberat de grefierul de la Registrul de transcripţiuni imobiliare, care va atesta numai faptul ca actele de proprietate au fost transcrise).În cazul clădirilor din localităţile supuse regimului de carte funciară, prevăzute de Decretul-lege nr. 115/1938, întrucât se poate înscrie întreaga clădire într-o carte funciară colectivă, chiar dacă nu toţi proprietarii au cerut înscrierea proprietăţii individuale potrivit prevederilor art. 59 din această lege, nu se creează dificultăţi la înregistrarea asociaţiilor de proprietari la judecătorii, proprietatea asupra clădirii putând fi dovedită printr-un extras de carte funciară.Cu privire la cererea asociaţiei de proprietari, instanţa de judecată se va pronunţa printr-o sentinta care se va înscrie în Registrul special privind persoanele juridice, după ce sentinta rămâne definitivă.Înregistrarea asociaţiilor de proprietari la judecătorii este supusă taxei judiciare de timbru de 50.000 lei, potrivit art. 4 lit. b) din Legea nr. 146/1997, şi unui timbru judiciar de 3.000 lei, potrivit Ordonanţei Guvernului nr. 32/1995, cu modificările ulterioare.5. Comandarea stampilelorŞtampila se poate comanda la orice agent economic de profil de către persoana delegată de asociaţia de proprietari, în prima adunare generală de organizare.Pentru a afla condiţiile de eliberare a ştampilei, documentele necesare şi costul confectionarii acesteia, asociaţia de proprietari se poate adresa unităţilor de profil.6. Deschiderea contului la o societate bancarăAsociaţia de proprietari îşi poate alege societatea bancară la care doreşte să-şi deschidă cont. Aceasta poate fi C.E.C. sau orice societate bancară cu capital de stat sau privat din România.Pentru deschiderea contului la societatea bancară sunt necesare, de regula, următoarele acte:* copie legalizată de pe statutul asociaţiei de proprietari;* copie legalizată de pe acordul de asociere;* copie legalizată de pe sentinta judecătorească de constituire a asociaţiei de proprietari;* formular pentru specimen de semnatura, care se completează la societatea bancară şi suma pe care asociaţia de proprietari doreşte sa o depună, reprezentând capitalul social.Deschiderea contului la societatea bancară se face de către preşedintele asociaţiei de proprietari împreună cu contabilul acesteia.7. Înregistrarea la administraţia financiarăPentru ca asociaţia de proprietari să fie luată în evidenta administraţiei financiare trebuie să obţină un număr de cod fiscal.Asociaţia de proprietari nu plăteşte T.V.A.Pentru obţinerea numărului de cod fiscal sunt necesare, de regula, următoarele acte:* formularul de înregistrare la administraţia financiară, completat la masina de scris, semnat şi stampilat;* copie de pe statutul asociaţiei de proprietari;* copie de pe acordul de asociere;* copie de pe sentinta judecătorească de constituire a asociaţiei de proprietari.Înregistrarea la administraţia financiară se face de către persoana desemnată de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.8. Încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi edilitar-gospodăreşti (apa-canal, termoficare, gaz, electricitate, salubritate etc.)La încheierea contractelor sunt necesare următoarele documente:* copie de pe sentinta judecătorească de constituire a asociaţiei de proprietari;* copie de pe documentul de confirmare a codului fiscal şi numărul contului din societatea bancară;* contractul-tip al agentului economic prestator de servicii;* scrisoare de garanţie bancară pentru o sumă acoperitoare a costurilor pe o perioadă de o luna de vârf pentru serviciul furnizat.Contractul-tip al agentului economic furnizor se poate completa cu obiecţii la contract, acceptate de ambele părţi.9. Preluarea patrimoniului de către asociaţia de proprietari de la asociaţia de locatariEste necesar ca asociaţia de proprietari sa preia de la asociaţia de locatari următoarele valori şi documente justificative, care se consemnează într-un proces-verbal de predare-primire a patrimoniului (aferent condominiului/clădirii pentru care aceasta s-a constituit):* soldul în casa;* soldul contului disponibil în societatea bancară sau la C.E.C.;* situaţia sumelor neachitate la data constituirii asociaţiei de proprietari de către membrii săi, care au făcut parte din asociaţia de locatari, contribuţiile restante la fondurile speciale, în cazul în care din respectivele fonduri s-au efectuat plati de către asociaţia de locatari (sau dacă aceste plati sunt în curs de efectuare pentru prestaţii sau lucrări contractate);* situaţia debitorilor, alţii decât membrii asociaţiei de locatari;* evidenta fondului de rulment şi a garanţiilor pentru furnizarea de utilităţi;* soldul fondului de reparaţii;* soldul altor fonduri legal constituite;* creditorii;* mijloacele materiale şi mijloacele fixe.Etapele preluării patrimoniului asociaţiei de proprietari de la asociaţia de locatari pot fi următoarele:A. Încheierea unui protocol între asociaţia de proprietari şi asociaţia de locatari din care aceasta a făcut parte, după modelul prezentat în anexa nr. 4.B. Verificarea corectitudinii documentelor de către comisiile de cenzori ale celor două asociaţii (asociaţia de locatari, respectiv de proprietari). Cele doua comisii de cenzori pot lucra în comun.C. Plata sumelor restante ale membrilor asociaţiei de proprietari către asociaţia de locatari. Aceasta plata se poate face din suma pe care asociaţia de proprietari trebuie să o primească de la asociaţia de locatari, reprezentând cuantumul total al fondului de rulment colectat de la membrii noii asociaţii de proprietari.D. Încheierea unui angajament de plată pentru decontările ulterioare între asociaţia de locatari şi asociaţia de proprietari. Se va folosi formularul prezentat în anexa D la protocol.E. Preluarea mijloacelor fixe, dacă este cazul. Se va folosi formularul prezentat în anexa A la protocol.În cazul în care preşedintele asociaţiei de proprietari este şi preşedintele asociaţiei de locatari, pentru asociaţia de locatari vor semna documentele toţi membrii comitetului executiv al acesteia.  +  Anexa 1------- la precizări ------------ÎNSCRIEREA PROPRIETĂŢII la birourile de publicitate imobiliară ale judecătoriilorÎn vederea constituirii asociaţiilor de proprietari din clădirile cu mai multe locuinţe, potrivit Legii locuinţei nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, Regulamentului-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, precum şi Normelor metodologice aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 446/1997, dreptul de proprietate al fiecărui proprietar trebuie înscris în prealabil în cartea funciară, iar până la înfiinţarea cărţii funciare, în registrele de publicitate imobiliară în vigoare.În prezent, până la finalizarea lucrărilor de cadastru şi de carte funciară, potrivit Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, sunt aplicabile în cea mai mare parte a teritoriului tarii dispoziţiile Codului civil şi ale Codului de procedura civilă cu privire la transcrierea actelor de dobândire a dreptului de proprietate imobiliară, iar în Transilvania, Banat şi Bucovina sunt aplicabile dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938, referitoare la cartea funciară.La cererea de transcriere în registrele de publicitate imobiliară sau, după caz, de înscriere în cartea funciară a titlului de proprietate al fiecărui proprietar de apartament sau de spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din clădire - cu specificarea adresei şi a poziţiei apartamentului, respectiv a spaţiului - se ataşează, în original sau în copie legalizată:1. înscrisul care atesta dreptul de proprietate sau de concesiune ori, după caz, de folosinţă asupra terenului;2. contractul de construire sau, după caz, de vânzare-cumpărare a apartamentelor care fac parte din clădire;3. după caz, procesul-verbal de predare-primire a apartamentului;4. planşele sau schiţele de identificare, prin localizare şi suprafaţa, a fiecărui spaţiu sau apartament din alcătuirea clădirii, întocmite şi certificate de către fiecare proprietar.La judecătoriile care ţin registrul de transcripţiuni şi inscriptiuni, fiecare proprietar din clădirile cu mai multe locuinţe trebuie să ceara, în mod individual, transcrierea dreptului sau de proprietate asupra apartamentului şi/sau spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, cat şi asupra cotei-părţi indivize din părţile comune ale clădirii şi ale terenului; întreaga documentaţie se înregistrează cu un singur număr de înregistrare, pentru fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta.Documentaţia se depune în doua exemplare originale, împreună cu cererea. Al doilea exemplar, dacă nu este original, se depune în copie legalizată. Unul dintre exemplare - originalul - se eliberează de către grefier proprietarului, cu atestarea numărului şi a datei de înregistrare a operaţiunii de transcriere. Transcrierea mai multor proprietăţi se poate cere şi în baza unei procuri, data printr-un înscris, sub semnatura privată, de către proprietarii din aceeaşi clădire, unuia dintre ei, şi care va fi semnată de proprietarii interesaţi ori de reprezentanţii lor legali. Procura pentru înregistrarea proprietăţilor imobiliare se poate da şi unei terţe persoane fizice sau juridice, în care caz va fi întocmită în forma autentică; se va da câte un număr de înregistrare, separat, pentru transcrierea actelor de proprietate asupra fiecărui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta.În regim de carte funciară se procedează în conformitate cu art. 59 din Decretul-lege nr. 115/1938: în urma depunerii cererii, cu anexarea documentaţiei sus-menţionate, se va deschide o carte funciară colectivă pentru întreaga clădire formată din mai multe apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare apartament sau spaţiu.Potrivit art. 111 şi 112 din Decretul-lege nr. 115/1938, cererea de înscriere în cartea funciară colectivă a dreptului de proprietate asupra clădirii cu mai multe apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta se poate introduce de către proprietarii acestora, eventual prin procura data în condiţiile arătate la transcriere. De asemenea, înscrierea se poate cere şi de către titularul anterior al dreptului de proprietate din cartea funciară de la care se transmite acest drept (persoana fizica sau juridică - direct sau prin procura autentică) ori, după caz, de către consiliul local.Înscrierea în cartea funciară individuală a fiecărui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, precum şi asupra cotei-părţi indivize din clădire şi din teren se face la cererea titularului dreptului de proprietate.Se apreciază ca înscrierea clădirii cu mai multe apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta într-o foaie colectivă este o dovadă suficienta pentru a considera operaţiunea de publicitate efectuată în vederea constituirii asociaţiei de proprietari. Prin înscrierea în cartea funciară colectivă se vor inlatura piedicile ce ar rezultă din faptul că nu toţi proprietarii şi-au înscris dreptul lor, mai ales ca o asemenea înscriere se face în măsura în care proprietarul îşi manifesta opţiunea în acest sens.Se va proceda în acelaşi mod la transcrierea şi, după caz, la înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor şi/sau spaţiilor din clădire cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, dacă aceste operaţiuni de publicitate nu au fost efectuate până în prezent.Până la o noua reglementare legală, transcrierea titlurilor de proprietate sau, după caz, intabularea drepturilor de proprietate ale membrilor asociaţiilor de proprietari este supusă taxei judiciare de timbru de 650 lei, potrivit prevederilor cap. XI din Ordonanţa Guvernului nr. 10/1993, şi unui timbru judiciar de 1.500 lei, în baza Ordonanţei Guvernului nr. 32/1995, cu modificările ulterioare. Aceleaşi taxe sunt datorate şi pentru apartamentele din blocurile de locuinţe dobândite potrivit Legii nr. 85/1992, precum şi pentru cele care se construiesc în condiţiile Legii locuinţei nr. 114/1996, în vederea constituirii asociaţiilor de proprietari. Formele de publicitate imobiliară pentru locuintele dobândite în condiţiile Legii nr. 112/1995 sunt scutite de taxe de timbru.  +  Anexa 2------- la precizări ------------ACORD DE ASOCIERE*)- model --------------- Notă *) Conţinutul acordului de asociere, prezentat ca model, nu este obligatoriu sau limitativ.    1. Asocierea    1.1. Prin prezentul acord, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinţe/apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta) din condominiul clădirea/tronsonul de clădire, scara) situat în localitatea ................., str. ................ nr. ......., judeţul .........., sectorul ............., am hotărât sa ne asociem în asociaţie de proprietari.    1.2. Asocierea a fost determinata de existenta proprietăţii comune, indivizibil legată de proprietăţile individuale pe care le detinem în cadrul condominiului. Asociaţia de proprietari constituie forma de organizare şi de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de întreţinerea, funcţionarea, dezvoltarea şi exploatarea proprietăţii pe care o detinem în comun.    2. Descrierea proprietăţii    2.1. Condominiul are următoarele caracteristici:    a) bloc de locuinţe cu spaţii comerciale la parter (nivelul ........) şi cu alte spaţii destinate unor activităţi lucrative ...............;    b) regim de înălţime: subsol pe (nr.) niveluri, demisol, parter, mezanin şi număr de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, după caz, destinate unor activităţi lucrative, depozite, adaposturi de apărare civilă etc.;    c) structura în funcţie de destinaţia proprietăţii:    - un număr de ............. apartamente, cu o suprafaţa utila totală de ........... mp, destinate locuirii, din care:    * cu 1 camera/garsoniere: ...... (nr.) .......    * cu 2 camere: ........... (nr.) .............    * cu 3 camere: ........... (nr.) .............    * cu 4 camere: ........... (nr.) .............    * etc. .....................;    - un număr de ........ spaţii comerciale, birouri, sedii de societăţi comerciale etc., situate la ............., insumand o suprafaţa utila (nivelul) de ... mp;                              d) structura clădirii: (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereţi interiori neportanti, stâlpi şi grinzi, precum şi cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, planşee din beton armat sau din lemn etc., cu acoperis tip sarpanta/terasa); e) clădirea a fost data în folosinţă în anul ...... şi este/nu este inclusă în lista monumentelor istorice; f) clădirea este legată la reţelele de utilităţi (termoficare, apa rece, canalizare, telefonie, electricitate etc.) comunale sau, după caz, are centrala termica proprie etc.2.2. Proprietatea, în cadrul asociaţiei de proprietari, este reprezentată prin proprietatea individuală şi proprietatea comuna.2.3. Proprietatea individuală (apartamentul sau spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta) aparţine exclusiv proprietarului şi este un bun al său, asupra căruia poate decide în deplina libertate. Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta consta în suprafaţa cuprinsă între zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta şi zidurile de perimetru cu suprafaţa interioară a acestora. Zidurile interioare, podelele şi tavanele se considera ca făcând parte din apartament, respectiv din spaţiul în care sunt cuprinse. Zidurile de invecinare între apartamente şi/sau spaţiu fac parte în cota-parte egala din fiecare dintre acestea. Sunt considerate ca fac parte din proprietatea individuală şi dependintele situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spaţiul respectiv, dar făcând parte din acesta. Proprietăţii asupra unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta îi corespunde şi o cota-parte proporţională din proprietatea comuna, alocata conform cotelor înscrise în anexa la prezentul acord de asociere.2.4. Proprietatea comuna include toate părţile din condominiu, care nu sunt părţi dintr-un apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta. Toate aceste părţi formează obiecte ale coproprietatii forţate, adică a stării de indiviziune forţată şi perpetua, destinate a fi utilizate în comun de proprietari.Proprietatea comuna include următoarele: terenul aferent construcţiei, în suprafaţa totală de .......mp, fundaţiile, fatada, intrările, suprafaţa exterioară a zidurilor de perimetru ale proprietăţii individuale, scarile comune, casa scării, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau punctul termic, canalizarea, instalaţiile de apa şi încălzire centrala, de gaze, electricitate şi telefonice de la punctul de bransament sau de racordare la reţeaua stradala (exclusiv acesta) până la punctul de racord la instalatia interioară a apartamentului sau spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, spălătoria, uscătoria, culoarele clădirii, subsolul sau nivelul tehnic, încăperile personalului de serviciu al clădirii, încăperea/construcţia destinată depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalaţii de ventilaţie, canale termice, spaţiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul şi invelitoarea acestuia, antena şi cablul TV până la priza de bransament. Se considera, de asemenea, în indiviziune forţată, boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, magazii şi garaje, platforme exterioare sau încorporate clădirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individuală, dacă au destinaţia de a servi, în comun, toate aceste proprietăţi individuale. Suprafeţele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietăţilor individuale, podelele şi tavanele din jurul acestor proprietăţi şi orice conducte, cabluri, linii de utilităţi, care trec prin acestea şi care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinţă comuna, fiind supuse stării de indiviziune forţată.Toate aceste componente ale proprietăţii sau folosinţei comune se vor defini concret, după caz.2.5. Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, împreună cu cota-parte indiviză a sa din proprietatea comuna reprezintă o parcela individuală de proprietate imobiliară şi formează o unitate care poate fi instrainata sau transferata în orice mod, numai ca un tot.2.6. Fiecare dintre aceste proprietăţi imobiliare poate fi folosită, ipotecata sau instrainata în deplina libertate de către proprietarul/proprietarii acesteia, ţinându-se seama de condiţia menţionată mai sus şi de legile şi reglementările în vigoare.2.7. Pentru identificarea, prin localizare şi suprafaţa, a fiecărui apartament, respectiv spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sunt anexate la prezentul acord la asociere planşe sau schite, inclusiv ale terenului aferent construcţiei.3. Înregistrarea proprietăţii3.1. Proprietăţile imobiliare sunt în număr de .........., în totalitate, înscrise în registrul de transcripţiuni/inscriptiuni/cartea funciară.3.2. În cadrul condominiului, un număr de ......... proprietăţi imobiliare sunt proprietate de stat şi sunt gestionate de ....... .3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliară, care a fost trecută în proprietate privată, şi la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile necesare, la birourile de publicitate imobiliară, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.3.4. În momentul dobândirii unui apartament sau a unui spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaţiei de proprietari.3.5. Fiecare proprietar va rămâne membru al asociaţiei de proprietari, până la pierderea calităţii de proprietar în cadrul condominiului.4. Restrictii privind folosinţă şi construcţiile4.1. Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din clădire, în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere şi prin statutul asociaţiei de proprietari.4.2. Proprietatea comuna, definită la pct. 2.2., se afla în grija tuturor proprietarilor, care participa, proporţional, cu cota-parte indiviză de proprietate la întreţinerea şi la repararea ei.4.3. Chiriaşii din proprietăţile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaţiei de proprietari, ci trebuie să se supună regulilor adoptate de asociaţia de proprietari, în măsura în care acestea se aplică tuturor ocupantilor clădirii.4.4. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta îl poate folosi conform destinaţiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriaşi sau pentru musafiri.Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta are dreptul de a-l închiria, cu condiţia ca respectivul chiriaş sa accepte folosirea acestuia în condiţiile prevăzute în prezentul acord de asociere sau în orice reguli sau regulamente ale asociaţiei de proprietari.4.5. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta este obligat sa menţină apartamentul sau spaţiul respectiv în buna stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta poate face lucrări de construcţii sau renovari ale acestuia, doar dacă aceste lucrări sunt realizate pe riscul şi pe cheltuiala sa şi în conformitate cu condiţiile stabilite de lege.4.6. Orice instalatie suplimentară faţă de cele cuprinse în cartea tehnica a construcţiei pe proprietatea comuna, în favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, antene de televiziune, maşini şi echipamente, dispozitive de aer condiţionat, instalaţii telefonice etc.), sau pe pereţii exteriori ai clădirii, prin strapungerea pereţilor acoperişului, se poate realiza numai cu acordul asociaţiei de proprietari şi după obţinerea aprobărilor legale.4.7. Reprezentanţii asociaţiei de proprietari au dreptul să între într-un apartament sau într-un spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunoştinţa de către proprietar şi înmânat acestuia, pentru a repara, a efectua lucrări de întreţinere, a renova sau a înlocui părţi ale proprietăţii comune din apartament sau din spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sau la care accesul se poate face numai prin apartamentul ori spaţiul respectiv.Dacă necesitatea de a intră în apartament sau în spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu, inundaţie, emanatii de gaz, scurgeri de substanţe chimice nocive etc.), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentanţii asociaţiei de proprietari pot intra, indiferent dacă proprietarul este sau nu prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.În cazul când proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi se vor utiliza căile legale de atac a unor asemenea poziţii, asociaţia de proprietari revendicandu-şi dreptul de a calcula şi de a pretinde daune morale şi materiale provocate de acest refuz.4.8. Orice tip de publicitate în/pe proprietatea comuna se poate face numai cu acordul asociaţiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor şi ai spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta trebuie să acorde atenţie folosirii obiectelor zgomotoase, instrumentelor muzicale, echipamentelor cu amplificare audio, televizoarelor, radiourilor, astfel încât sa nu deranjeze în nici un fel pe ceilalţi colocatari ai blocului. (Se pot preciza şi alte restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substanţe şi produse periculoase etc.).Proprietarii care deţin animale în apartament sau în spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în nume propriu sau al ocupantilor acestora, răspund pentru deteriorarea proprietăţii comune de către animale şi trebuie să ia măsuri pentru a nu afecta liniştea şi confortul colocatarilor din imobil.5. Administrare, sancţiuni şi reguli interne5.1. Asociaţia de proprietari va răspunde de administrarea şi de funcţionarea clădirii/clădirilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi proporţionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizări concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de întreţinere pe cota-parte indiviză sau pe număr de persoane, după caz, avându-se în vedere prevederile legale şi opţiunile asociaţiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru).5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la cheltuielile comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sau în alte situaţii.5.3. Administrarea clădirii se va face în conformitate cu prevederile prezentului acord de asociere, precum şi cu regulile şi regulamentele statutului asociaţiei de proprietari, care se vor adopta prin vot de către proprietari.5.4. Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta se va conformă regulilor prezentului acord de asociere, regulilor şi regulamentelor asociaţiei de proprietari, precum şi hotărârilor şi rezolutiilor adoptate legal de către asociaţie.Nerespectarea acestor prevederi, hotărâri şi rezoluţii va constitui temeiul acţiunii în justiţie a asociaţiei de proprietari împotriva celor în cauza, pentru recuperarea daunelor sau în vederea obligării la conformare. În cazul în care un chiriaş sau alt ocupant al apartamentului sau spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta nu respecta reglementările menţionate, asociaţia de proprietari poate chema în judecata pe chiriaşul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sau pe ambii, după cum hotărăşte asociaţia de proprietari.5.5. Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate intenta acţiuni în justiţie împotriva asociaţiei de proprietari, pentru invalidarea hotărârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea ei.Acţiunea în justiţie nu suspenda executarea hotărârii sau aplicarea prevederii, decât dacă instanţa hotărăşte ca o astfel de suspendare este necesară.Preşedintele comitetului executiv va reprezenta asociaţia de proprietari în procesele intentate împotriva proprietarilor sau de către proprietari.6. Revocarea sau amendarea acordului de asociere6.1. Prezentul acord de asociere poate fi revocat sau amendat cu acordul a mai mult de 80% din semnatarii acestuia.7. Semnarea acordului de asociere     Data:    Acordul fiecărui proprietar se consemnează în tabelul de mai jos:
               
      Nr. crt.Numărul apartamentului/ al spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, pe condominiu şi nivel curentNumele şi prenumele (denumirea deţinătorului)Calitatea1)Semnătura/ştampila2)
      1.        
      2.        
      3.        
      4.        
      5.        
      6.        
      7.        
             
             
           
    1) Se va preciza calitatea de proprietar sau de coproprietar, reprezentant legal al proprietarilor.2) Ştampila se va folosi de către persoanele juridice. NOTĂ:Persoanele semnatare ale acordului de asociere trebuie să posede capacitate juridică deplina. Minorii sau interzişii, deşi sunt membri ai asociaţiei de proprietari, nu-şi exercită personal drepturile conferite de lege, ci prin reprezentanţi legali.În cazul coproprietarilor unei proprietăţi imobiliare, dacă nu este data o delegare de reprezentare în forma autentică, se va solicita acordul fiecăruia dintre aceştia.  +  Anexă    ----- la Acordul de asociere al Asociaţiei de proprietari ......(denumirea)...........                                                        TABEL cu cotele-părţi indivize din proprietatea comuna, ce revin fiecărei proprietăţi individuale din cadrul condominiului
             
      Numărul apartamentului (al spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă), pe nivel curentSuprafaţa utilă (m2)Cota-parte indiviză din proprietate (procent sau valoare absolută)Numărul de persoane care gospodăresc împreună
             
             
             
             
             
           
    NOTĂ:În tabel se vor înscrie toate proprietăţile individuale din cadrul condominiului.
     +  Anexa 3STATUTUL asociaţiei de proprietari*) - model ------------- Notă *) Conţinutul statului asociaţiei de proprietari, prezentat ca model, nu este obligatoriu sau limitativ.  +  Capitolul I Denumirea, forma juridică, obiectul de activitate, sediul, durata, membrii asociaţiei de proprietari  +  Articolul 1Denumirea asociaţiei de proprietari este ............................. .  +  Articolul 2Forma juridică a asociaţiei de proprietariAsociaţia de proprietari ......... (denumirea) ............ este persoana juridică română de drept privat, nonprofit (fără scopuri patrimoniale), constituită în baza prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, cu modificările ulterioare. Asociaţia de proprietari îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu legile române şi cu prezentul statut. Asociaţia de proprietari are ştampila proprie.  +  Articolul 3Obiectul de activitateAsociaţia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiţiilor de funcţionare normală atât a locuinţelor (apartamentelor) şi spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta - denumite în continuare spaţii -, aflate în proprietate exclusiva, cat şi a spaţiilor construcţiilor şi instalaţiilor, aflate în proprietate comuna indivizibilă, aferentă clădirii.În scopul realizării obiectului sau de activitate asociaţia de proprietari are următoarele atribuţii:- încheie contracte cu furnizorii de produse şi de servicii şi îşi asuma obligaţii în nume propriu şi/sau al proprietarilor;- angajează şi, după caz, suspenda din funcţie administratorul (managerul) proprietăţii comune indivize sau personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietăţi;- reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietăţii comune;- adopta şi amendeaza bugetul de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; asigura calcularea şi încasarea cotelor obişnuite şi speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizări pentru întârzierea la plata cotelor de întreţinere;- adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;- iniţiază şi apara în procese, în nume propriu şi/sau al asociaţilor, interesele comune legate de clădire;- exercita şi alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociaţilor.Pentru furnizarea unor servicii necesare realizării obiectului sau de activitate, asociaţia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociaţiei şi/sau din afară acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietăţii comune din clădire poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă, conform celor ce se stabilesc prin negociere.  +  Articolul 4Sediul asociaţieiSediul asociaţiei de proprietari este în România, localitatea ............, str. ............. nr. ........., judeţ/sector .......... (se va specifică şi locul/adresa de primire a corespondentei).  +  Articolul 5Durata asociaţiei de proprietariDurata asociaţiei de proprietari este nelimitată.  +  Articolul 6Membrii asociaţiei de proprietariMembrii asociaţiei de proprietari sunt toţi proprietarii, persoane fizice şi/sau juridice, deţinători de una sau mai multe locuinţe sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din condominiu (pentru cazurile în care asociaţia se constituie pe mai multe clădiri, în condiţiile de excepţie prevăzute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentaţi în anexa.  +  Capitolul II Patrimoniul asociaţiei de proprietari  +  Articolul 7Patrimoniul asociaţiei de proprietari este format din:* Mijloace băneşti, în valoare de ......, care pot fi majorate sau reduse în urma deciziei adunării generale a asociaţiei, cu respectarea prevederilor legale. Mărirea acestor fonduri se poate face numai prin vărsarea de lichiditati.* Mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje şi mijloace fixe, necesare în administrarea proprietăţii comune.Mijloacele băneşti ale asociaţiei de proprietari sunt alcătuite din fondurile constituite la înfiinţarea asociaţiei, din sumele prevăzute şi încasate conform listelor lunare de plată a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile asociaţiei, care reprezintă contravaloarea facturilor sau actelor de plată, precum şi din alte venituri ale asociaţiei. Asociaţia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancară sau la filiala C.E.C. stabilită de comitetul executiv al acesteia.Fondul de rulment se constituie pe baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de întocmire a listei lunare de plată, termenul de plată a cotelor de contribuţie şi sistemul de penalizări al asociaţiei de proprietari şi al furnizorilor de servicii.Fondul de rulment se calculează pentru fiecare proprietar în funcţie de numărul de persoane înregistrate în cartea de imobil şi de cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna, după natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).Valoarea fondului de rulment trebuie să fie egala cu suma corespunzătoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.Dacă este cazul, în condiţii de instabilitate economică, fondul de rulment se actualizează periodic prin depunerea de către fiecare proprietar a unei sume reprezentând diferenţa dintre valoarea existenta şi cea necesară acoperirii cheltuielilor lunare ale asociaţiei de proprietari, corespunzătoare fiecărui proprietar.Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment, pentru acoperirea cheltuielilor curente.Restantele proprietarilor la fondul de rulment constituie elemente ale sistemului de penalizări, în ceea ce priveşte neacoperirea curenta a cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.Fondul de rulment constituit se utilizează numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. După plata facturilor curente, fondul de rulment se reintregeste lunar, prin încasarea cotelor de contribuţie afişate pe lista de plată a lunii în curs, având ca referinţa de calcul aceste facturi curente, corespunzătoare consumurilor lunii anterioare.În perioadele în care valoarea fondului de rulment este mai mare decât volumul cheltuielilor, diferenţa devine depozit bancar purtător de dobânda.Fondul de rulment se încasează distinct faţă de cota de contribuţie lunară.În momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de rulment se restituie în întregime respectivului proprietar, urmând ca viitorul proprietar, membru al asociaţiei, sa achite fondul de rulment, corespunzător cheltuielilor aferente lui.Fondul de reparaţii se constituie până la limita maxima aprobată de adunarea generală a asociaţiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri şi cheltuieli anual, în funcţie de necesităţile stabilite de comitetul executiv, prin contribuţie lunară a membrilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna.După efectuarea plăţilor din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari, fondul de reparaţii se reintregeste lunar prin contribuţia fiecărui proprietar. Sumele rămase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie într-un depozit bancar, urmând a fi incluse în bugetul anual următor, hotărârea luând-o adunarea generală a asociaţiei de proprietari.În momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de reparaţii nu se restituie, acesta urmând a fi alimentat în continuare de viitorul proprietar.Fondurile special constituite şi alte fonduri au acelaşi regim ca şi fondul de reparaţii.Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, SDV-uri, materiale pentru curăţenie şi iluminat, consumabile necesare desfăşurării activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari etc.Mijloacele materiale se dobândesc prin cumpărare sau prin donaţie. Sumele necesare pentru cumpărarea mijloacelor materiale, altele decât cele care sunt cuprinse în cheltuielile administrative, se obţin prin contribuţia proprietarilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna, şi se restituie sau se depozitează, în măsura în care nu au fost cheltuite, conform hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.  +  Articolul 8Patrimoniul asociaţiei de proprietari poate proveni şi din donaţii băneşti, sponsorizări, subvenţii.Apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, cumpărate de asociaţia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociaţiei.  +  Articolul 9Gestionarea patrimoniului, ca şi activitatea financiar-contabila, se exercită fie de membri ai comisiei de cenzori sau alţi membri ai asociaţiei de proprietari, cu cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile economic, financiar şi juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi.Controlul gestiunii patrimoniului se face printr-o formă adoptată de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.  +  Articolul 10Patrimoniul asociaţiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligaţii personale ale asociaţilor.  +  Capitolul III Structura organizatorică  +  Articolul 11Adunarea generalăAsociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală.După prima întrunire organizatorică, adunarea generală se întruneşte cel puţin o dată în fiecare an calendaristic.Întrunirea adunării generale va fi anunţată în scris, cu cel puţin 10 zile înainte de data întrunirii.Pentru ca hotărârile adunării generale să fie valide, este necesar un cvorum de două treimi din numărul proprietarilor prezenţi personal sau prin reprezentanţi desemnaţi de ei.În cazul în care cvorumul nu este întrunit, adunarea generală va fi convocată la o dată ulterioară, când proprietarii prezenţi pot hotărî asupra problemelor înscrise pe ordinea de zi, indiferent dacă este întrunit sau nu cvorumul de două treimi (dar nu mai puţin de majoritate simpla).Hotărârile adunării generale vor fi luate cu majoritate de voturi, adică cu mai mult de 50% din voturile proprietarilor prezenţi la adunarea generală.Pentru situaţia în care pe ordinea de zi figurează modificarea statutului sau dizolvarea asociaţiei de proprietari, este necesar un cvorum de voturi mai mare de 80% din numărul total al acestora. Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, din cadrul asociaţiei de proprietari, da dreptul la un vot.Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere sau este de natura sa producă daune considerabile intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate iniţia acţiune în justiţie împotriva valabilităţii respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţiunea în justiţie nu trebuie să se interpuna în executarea (aplicarea) deciziei, decât atunci când instanţa hotărăşte suspendarea aplicării deciziei respective.Adunarea generală are următoarele atribuţii:* aproba darea de seama anuală asupra activităţii comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori şi raportul exerciţiului bugetar, acordând anual descărcare de gestiune comitetului executiv şi celui care exercită managementul (administrarea) clădirii, în măsura în care cei în cauza nu se fac vinovaţi de lipsuri în gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi materiale sau penale; adopta şi amendeaza bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment, dacă acesta se constituie; validează rectificari ale bugetului de venituri şi cheltuieli;* adopta sau amendeaza deciziile, regulile şi regulamentele;* hotărăşte cu două treimi din numărul voturilor celor prezenţi, asupra necesităţii constituirii fondului de rulment, fondului de reparaţii şi a altor fonduri speciale;* hotărăşte cu acceptul a 80% din numărul membrilor asociaţi modificările ulterioare ale statutului asociaţiei de proprietari şi/sau ale acordului de asociere;* hotărăşte asupra: naturii şi volumului mijloacelor materiale şi băneşti, necesare desfăşurării activităţii asociaţiei de proprietari; modul de folosire a mijloacelor băneşti, sumele până la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli în numele asociaţiei de proprietari şi limita maxima sau cuantumul sumelor ce se pot retine în casa proprie pentru efectuarea plăţilor curente (plafonul de casa);* hotărăşte modul de asigurarea al managementului clădirii (persoana fizica sau juridică);* hotărăşte volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru o buna funcţionare a clădirii;* hotărăşte asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor şi premiilor pentru personalul încadrat cu contract individual de muncă sau pe bază de convenţie civilă, membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari şi asupra valorii de contractare (procent, criterii etc.), în cazul în care managementul clădirii este asigurat de persoane juridice; hotărăşte care dintre funcţiile din structura organizatorică a asociaţiei pot fi salarizate;* hotărăşte asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari, aleşi sau nu în structura organizatorică a asociaţiei, care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia;* la constituirea asociaţiei de proprietari, hotărăşte numărul membrilor comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori, precum şi durata mandatelor acestora;* alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei, validand dintre aceştia pe preşedinte;* alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comisia de cenzori sau hotărăşte delegarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi;* revoca, atunci când este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegând un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majorităţii simple a celor prezenţi;* hotărăşte termenul şi forma de plată a cotelor de contribuţie a membrilor asociaţiei de proprietari;* validează sistemul de penalizări stabilit de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari;* hotărăşte cu cel puţin 80% din numărul voturilor tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra necesităţii angajării de credite bancare pentru îndeplinirea scopurilor asociaţiei de proprietari şi modul de garantare a acestora;* hotărăşte cu două treimi din numărul voturilor celor prezenţi destinaţia excedentului bugetar al asociaţiei de proprietari; adopta măsuri pentru acoperirea deficitului bugetar pentru anul care a trecut;* decide cu 80% din numărul voturilor tuturor asociaţilor asupra participării cu capital la constituirea de agenţi economici sau asupra oportunităţii cumpărării sau preluării în locatie de gestiune a spaţiilor comerciale situate la parterul condominiului (clădirii); de asemenea, decide, cu acelaşi număr de voturi, asupra cumpărării de apartamente sau de spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, din cadrul clădirii, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociaţiei, în scopul eficientizarii activităţii asociaţiei; hotărăşte destinaţia spaţiilor cumpărate sau preluate de asociaţia de proprietari;* poate decide cu două treimi din numărul voturilor celor prezenţi preluarea în administrare sau în concesionare a terenurilor aferente (exterioare) condominiului (clădirii);* adopta măsuri sau programe speciale privind ajutorarea familiilor nevoiase, membre ale asociaţiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe de instruire şi constientizare a proprietarilor asupra importantei folosirii rationale a utilităţilor (apa, curent electric, gaze naturale etc.);* hotărăşte cu cel puţin două treimi din numărul voturilor tuturor asociaţilor schimbarea instalaţiilor mai importante ca: încălzirea centrala, boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile şi alte dotări de amploare similară;* adopta măsuri privind condiţiile ce trebuie îndeplinite de deţinătorii de animale de casa din cadrul condominiului.Discutiile şi deciziile adunării generale se consemnează într-un registru de procese-verbale, care se păstrează la preşedintele asociaţiei de proprietari; procesul-verbal se va semna de toţi membrii participanţi.  +  Articolul 12Comitetul executivAutoritatea de a stabili direcţiile privind functionalitatea şi managementul (administrarea) condominiului (clădirii) este delegată de către asociaţia de proprietari către comitetul executiv al acesteia.Comitetul executiv va acţiona în numele proprietarilor în ceea ce priveşte administrarea şi functionalitatea clădirii, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv acestora.Comitetul executiv se va întruni de cel puţin 4 ori pe an. Numărul membrilor ce formează comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generală, dar va fi un număr impar şi nu mai mic de trei.Comitetul executiv va fi condus de un preşedinte care va fi desemnat de regula în persoana celui care întruneşte cel mai mare număr de voturi la alegerea comitetului executiv. (Se poate delega aceasta atribuţie comitetului executiv, care poate alege preşedintele dintre membrii săi aleşi la prima întrunire organizatorică).Comitetul executiv va alege vicepreşedintele, secretarul şi trezorierul (contabilul), care vor fi membri ai comitetului executiv.Preşedintele asociaţiei de proprietari va fi şi preşedintele comitetului executiv.Atribuţiile comitetului executiv sunt:* aduce la îndeplinire hotărârile adunării generale, executa bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari şi întocmeşte proiectul bugetului pentru anul următor; prezintă dări de seama asupra activităţii desfăşurate, precum şi propuneri de măsuri pentru îmbunătăţirea acesteia; în situaţii excepţionale, hotărăşte rectificarea bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul în curs, în prima adunare generală validandu-se aceasta rectificare; convoacă adunarea generală în şedinţe extraordinare ori de câte ori este nevoie;* răspunde de îngrijirea, păstrarea în bune condiţii şi supravegherea utilităţilor clădirii, spaţiilor comune şi instalaţiilor. Angajarea personalului se face pe bază de contract individual de muncă sau de convenţie civilă, prin negociere;* analizează oferte şi negociaza contracte, în cazul în care managementul (administrarea) clădirii, parţial sau total, va fi asigurat de persoane juridice (societăţi comerciale, instituţii specializate, asociaţii);* răspunde de încasarea lunară a cotelor de contribuţie de la proprietari; emite somaţii către restantierii care depăşesc termenul de plată; rezolva contestaţiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contribuţie;* emite decizii de imputare, în condiţiile Codului muncii, pentru pagubele produse asociaţiei de proprietari de personalul încadrat şi de alte persoane; urmăreşte recuperarea pagubelor. În caz de neidentificare a persoanelor vinovate, da dispoziţii de reparare din contul asociaţiei de proprietari, în condiţiile prevăzute de lege;* negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociaţiei de proprietari, pentru închirierea sau întrebuinţarea unor elemente sau suprafeţe din proprietatea comuna. Elementele proprietăţii comune sunt prevăzute în acordul de asociere;* propune adunării generale ca managementul de proprietate şi managementul financiar, inclusiv atribuţiile comisiei de cenzori, să fie preluate, pe bază de contract, de către persoane juridice;* hotărăşte necesitatea efectuării operaţiunilor de verificare şi control asupra modului de gestionare a bunurilor asociaţiei de proprietari;* înştiinţează proprietarii despre necesitatea efectuării reparaţiilor la părţile şi instalaţiile comune ale clădirii (pentru apartamentele sau spaţiile proprietate de stat, înştiinţarea va fi facuta instituţiei care le are în administrare); avizează începerea, într-o ordine de prioritati, a lucrărilor de reparaţii;* da dispoziţii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociaţiei de proprietari, de securitate a clădirii, a proprietăţii;* propune adunării generale crearea unor fonduri speciale necesare bunei funcţionari şi dezvoltării clădirii, precum şi pentru crearea unei ambiante plăcuţe pentru petrecerea timpului liber, în cadrul condominiului (clădirii), de către proprietarii membri ai asociaţiei şi de alte persoane; urmăreşte completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;* împuterniceşte administratorul (managerul de proprietate) pentru a putea inspecta apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în vederea reparaţiilor la instalaţiile proprietate comuna, inlaturarii pierderilor de apa datorate instalaţiilor pe verticala sau pe orizontala defecte ori altor pierderi care determina creşterea nejustificată a cheltuielilor, citirii contoarelor individuale, acolo unde exista, şi, dacă este cazul, în funcţie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurării unei igiene corespunzătoare, sugerand, când este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietăţii individuale şi rezolvarea altor probleme;* participa la recepţia lucrărilor angajate de asociaţia de proprietari pentru reparaţii asupra proprietăţii comune, precum şi altor lucrări;* stabileşte modul de calcul şi de încasare a fondului de rulment, dacă acesta se constituie, şi avizează actualizarea acestuia, dacă este cazul;* hotărăşte asupra managementului financiar al asociaţiei de proprietari (data afişării listei de plată, formatul şi caracteristicile listei de plată, locul şi programul de încasări etc.), dacă acesta este asigurat de persoana fizica; stabileşte şi supune validării adunării generale a asociaţiei de proprietari sistemul de penalizări pentru neplata cotelor lunare de contribuţie şi pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din exerciţiul financiar-contabil, ţinând cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislaţie; hotărăşte condiţiile în care se efectuează introducerea la plata a persoanelor care locuiesc clandestin în bloc;* hotărăşte actionarea în justiţie a proprietarilor vinovaţi de neplata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;* hotărăşte actionarea în justiţie a celor ce se fac vinovaţi de încălcarea prevederilor contractuale pe care asociaţia de proprietari le-a angajat, în cazul în care nu se găsesc soluţii de rezolvare prin conciliere;* asigura condiţiile necesare securităţii şi igienei în procesul muncii, precum şi măsuri de prevenire şi stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;* supune aprobării adunării generale şi transmite hotărârea acesteia cu privire la transformarea suprafeţelor apartamentelor în spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sau cu privire la modificarea destinaţiei suprafeţelor deja transformate, ţinând cont de respectarea de către solicitant a prevederilor statutului şi a legilor; anunta furnizorii de servicii, dacă în termenul prevăzut de statut proprietarii cu astfel de solicitări nu prezintă asociaţiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu aceştia. Dacă, în urma acestor transformări, activitatea ce urmează să se desfăşoare implica cheltuieli (consumuri) suplimentare pentru asociaţie, negociaza şi încheie, anual, o convenţie cu proprietarul/proprietarii;* hotărăşte societatea bancară la care asociaţia de proprietari îşi va deschide unul sau mai multe conturi;* propune adunării generale măsuri şi soluţii cu privire la dezvoltarea condominiului (clădirii) şi eficientizarea activităţii asociaţiei de proprietari, modificări ale statutului, participari cu capital, cumpărări sau închirieri de spaţii, concesionari de terenuri, contractari de credite, asigurări etc.; răspunde tuturor intrebarilor şi solicitărilor venite de la proprietari; încurajează şi sprijină iniţiative personale ale membrilor asociaţiei, în scopurile acesteia. Comitetul executiv lucrează valabil în prezenta a jumătate plus unu (majoritatea simpla) din numărul membrilor săi şi adopta hotărâri cu cel puţin două treimi din numărul voturilor.Discutiile şi deciziile se consemnează în registrul de procese-verbale, care se păstrează la preşedinte, procesele-verbale semnandu-se de toţi membrii comitetului executiv prezenţi.  +  Articolul 13Comisia de cenzoriMembrii asociaţiei de proprietari pot alege dintre ei sau din afară asociaţiei o comisie de cenzori care va verifica situaţia financiară şi contabilitatea şi va consilia asociaţia în ceea ce priveşte problemele financiare şi statutare.Numărul membrilor comisiei de cenzori, care nu poate fi mai mic de trei, şi durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari.Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv şi trebuie să aibă cunoştinţe în domeniile economic, financiar şi juridic. Comisia de cenzori îşi va alege, dintre membrii săi, un preşedinte.Mandatul membrilor comisiei de cenzori încetează înainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau în cazul imposibilităţii de a-şi continua atribuţiile.Comisia de cenzori are următoarele atribuţii:* verifica îndeplinirea condiţiilor statutare privind prezenta şi votul în adunările generale;* verifica execuţia bugetară, propunerile pentru proiectul de buget de venituri şi cheltuieli pentru anul următor şi propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul în curs;* efectuează controlul preventiv pentru plăţile cu numerar şi urmăreşte depunerile în contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului ce depăşeşte plafonul de casa, în cazul în care managementul financiar al asociaţiei este asigurat de o persoană fizica. Viza de control preventiv se acordă de un membru al comisiei, în cazul în care asociaţia nu are o persoană care îndeplineşte funcţia de contabil (trezorier);* dacă managementul financiar este asigurat de o persoană fizica, verifica, cel puţin o dată pe semestru, gestiunea asociaţiei de proprietari, stabilirea şi încasarea cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, consemnand constatările într-un registru de procese-verbale, care se păstrează de preşedintele comisiei sau de un alt membru stabilit de aceasta;* stabileşte registrele asociaţiei, necesare desfăşurării unui bun management financiar;* întocmeşte, pe baza verificărilor efectuate, şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunand anual descărcarea de gestiune a comitetului executiv şi a celui care asigura managementul clădirii;* propune spre aprobare adunării generale a asociaţiei de proprietari sau, după caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu măsuri necesare desfăşurării managementului financiar; propune imputarea şi recuperarea sumelor ce reprezintă despăgubiri pentru pagube produse de personalul ce deserveşte asociaţia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomanda comitetului executiv sesizarea instanţelor de urmărire penală, când constata săvârşirea unor infracţiuni financiar-contabile;* în cazul în care managementul financiar se hotărăşte a fi asigurat de persoane juridice, comisia de cenzori, prin preşedinte sau membri delegaţi, participa la negocierea contractelor respective, stabilind şi modalităţile de exercitare a acestuia.  +  Articolul 14PreşedinteleConducătorul executiv al asociaţiei de proprietari este preşedintele.Preşedintele este înlocuit de vicepreşedinte, care îi va îndeplini atribuţiile, în cazul absentei acestuia sau când se afla în imposibilitatea de a-şi îndeplini atribuţiile.Preşedintele asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:* verifica respectarea şi îndeplinirea hotărârilor adoptate de adunarea generală a asociaţiei de locatari şi de către comitetul executiv, controlează şi sugereaza soluţii corespunzătoare personalului care deserveşte asociaţia, pentru îndeplinirea sarcinilor ce le revin sau, în cazul în care managementul (administrarea) clădirii este asigurat de persoane juridice, supraveghează stricta respectare a clauzelor contractuale;* reprezintă asociaţia de proprietari în încheierea şi derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele asociaţiei;* reprezintă asociaţia de proprietari împotriva unor terţi, inclusiv în acţiunile judecătoreşti iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar, membru al asociaţiei, care nu şi-a îndeplinit obligaţiile statutare faţă de asociaţie, sau în procesele iniţiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a asociaţiei;* avizează ordinea de prioritati şi planul lucrărilor de întreţinere şi reparaţii a părţilor şi instalaţiilor comune ale clădirii;* are drept de semnatura asupra conturilor asociaţiei de proprietari;* primeşte cererile şi reclamaţiile de la proprietari şi sesizările administratorului (managerului), pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;* convoacă comitetul executiv ori de câte ori este nevoie;* întocmeşte ordinea de zi a şedinţei comitetului executiv şi conduce lucrările acesteia;* semnează deciziile de imputare, precum şi orice alte acte (cereri, acţiuni de chemare în judecata, sesizări, reclamaţii etc.) emise de comitetul executiv; semnează şi parafeaza contractele individuale de muncă şi convenţiile civile;* păstrează şi foloseşte ştampila asociaţiei de proprietari.  +  Articolul 15Secretarul comitetului executivSecretarul va păstra şi va întocmi procesele-verbale ale şedinţelor comitetului executiv şi procesele-verbale ale tuturor adunărilor generale ale asociaţiei de proprietari.Secretarul va păstra registrele şi actele, după cum va hotărî comitetul executiv.  +  Articolul 16Contabilul (trezorierul) asociaţiei de proprietariContabilul (trezorierul) va răspunde de fondurile şi bunurile asociaţiei de proprietari şi va asigura o evidenţa contabilă completa şi corecta de înregistrare a bonurilor de decontare şi de plată, ce privesc asociaţia.Funcţia de contabil (trezorier) poate fi îndeplinită de cel care este numit în funcţia de secretar.  +  Capitolul IV Managementul asociaţiei de proprietari  +  Articolul 17Prin managementul asociaţiei de proprietari, managementul condominiului sau administrarea condominiului se înţelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a clădirii, a instalaţiilor şi a tuturor elementelor proprietăţii comune, funcţionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau în administrarea asociaţiei) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie).Activitatea de management al clădirii se asigura fie de persoane fizice angajate cu contracte individuale de muncă sau convenţii civile, fie de persoane juridice, prin contracte de management, în funcţie de hotărârea adunării generale.  +  Articolul 18Administratorul (managerul de proprietate)Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi desemnat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale sau cu experienta necesară în domeniu.Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi angajat şi pe funcţia de contabil, dacă îndeplineşte condiţiile prevăzute în statut.Asociaţia de proprietari angajează administratorul (managerul de proprietate) şi contabilul, persoane fizice, pe bază de contract individual de muncă sau de convenţie civilă, pe perioada determinata, în care sunt prevăzute drepturile şi obligaţiile fiecăreia dintre părţi, stabilite prin negociere.Asociaţia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din funcţie sau poate rezilia contractul individual de muncă sau convenţia civilă încheiată cu oricare din personalul angajat, persoana fizica sau juridică, dacă se constată că este afectată buna funcţionare a clădirii.Pentru reparaţii şi pentru alte activităţi de întreţinere, administratorul (managerul de proprietate), ţinând cont de cost, timp de execuţie şi calitate, propune comitetului executiv, spre analiza şi aprobare, agenţi economici care satisfac cerinţele în vederea executării lucrărilor, conform legilor existente.Pentru asigurarea funcţionarii centralelor termice aparţinând asociaţiilor de proprietari sau aflate în administrarea acestora pot fi angajaţi fochisti şi alte persoane, prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridică.Încadrarea personalului cu contract individual de muncă se face cu respectarea dispoziţiilor legale privind repartizarea forţei de muncă.Durata şi valoarea contractului individual de muncă şi a convenţiei civile, sarcinile, drepturile şi obligaţiile se stabilesc prin negocieri între părţi, cu respectarea prevederilor legale.Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica sau juridică, are următoarele atribuţii:* asigura managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin:- gestionarea bunurilor şi fondurilor băneşti;- întocmirea listelor lunare de plată;- încasarea, în locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociaţiei de proprietari;- efectuarea plăţilor şi încasării veniturilor;- sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizările aferente;- calcularea şi încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală;- actualizarea, dacă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;- întocmirea şi păstrarea evidentelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari specifice managementului financiar;- prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor sau a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile a asociaţiei de proprietari;- verificarea sau avizarea, dacă este cazul, a indexului contoarelor de reţea aferente mai multor asociaţii de proprietari;- controlul facturarii corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacă acestea exista, conform prevederilor legale, şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociaţie de proprietari;Dacă toţi proprietarii sunt abonati individuali ai furnizorilor de servicii, contabilul nu răspunde de modul de facturare a consumurilor sau de achitarea facturilor, decât în condiţiile existenţei unui contract între asociaţia de proprietari şi furnizorul respectiv;- verificarea existenţei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociaţiei de proprietari şi furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica şi termica, salubrizare etc.);- respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;* asigura managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:- urmărirea comportării în timp a construcţiei (clădirii), pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia;- răspunderea faţă de functionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune, faţă de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii ale acestora;- procurarea mijloacelor materiale necesare întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietăţii comune; răspunderea asupra integrităţii acestora;- înştiinţarea comitetului executiv şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii;- urmărirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comuna, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi;- verificarea existenţei contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaţii sau elemente din proprietatea comuna. Dacă aceste contracte nu exista, li se atrage atenţia prin comitetul executiv ca în termen de 30 de zile lucrătoare sa încheie contracte cu asociaţia de proprietari;- supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzătoare stadiului lucrării;- controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;- inspectarea proprietăţii individuale în vederea inlaturarii defectelor apărute la instalaţiile de folosinţă comuna şi a eliminării pierderilor care determina creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apa etc.).Dacă se constata defectiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale - apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta - se înştiinţează proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defectiuni;- asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu (clădire);* îndeplineşte orice alte obligaţii prevăzute de legislaţia în vigoare.  +  Articolul 19Venituri şi cheltuieli comune; calculul cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietariAnul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.Înainte de începutul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor, în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, un buget de venituri şi cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociaţiei.Bugetul anual de venituri şi cheltuieli se adoptă prin votul majorităţii simple a adunării generale a asociaţiei de proprietari.Toţi proprietarii trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate în funcţie de cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna. Plata se face conform hotărârii luate în adunarea generală.Cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari reprezintă suma pe care fiecare proprietar trebuie să o plătească lunar.Cheltuielile lunare ale asociaţiei de proprietari sunt repartizate în cheltuieli de întreţinere şi cheltuieli comune.Cotele de contribuţie se calculează în baza facturilor emise de furnizorii de servicii fondurilor aprobate în adunarea generală a asociaţiei şi a normelor metodologice în domeniu.Cheltuielile de întreţinere (apa rece şi calda; combustibil pentru prepararea apei calde; gaze naturale; energie electrica; iluminarea scării; instalaţii scara şi forta lift; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie şi curăţenie; materiale consumabile pentru întreţinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizează în funcţie de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu (clădire).Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari maşini, covoare etc.), calculul cotei de contribuţie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; întreţinerea liftului; întreţinerea interfonului; salarii pentru fochist; instalator, electrician, portar etc.; prime; credite bancare; alte servicii către proprietatea comuna) se calculează în funcţie de cota-parte indiviză din proprietatea comuna. Energia termica sub forma de căldură sau combustibilul pentru încălzire (cheltuieli de încălzire) se repartizează după suprafaţa radianta (sau echivalenta cu cea locuibilă) a fiecărui spaţiu aparţinând proprietarilor, în cadrul cheltuielilor comune.Cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna a fiecărui proprietar este prevăzută în acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părţi se consemnează în acordul de asociere.Facturile primite de asociaţia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu conţin index de consum, trebuie să respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.Stabilirea cotelor-părţi din veniturile asociaţiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna aferentă fiecărui proprietar.Pentru neplata cotelor de contribuţie prevăzute în lista de plată afişată lunar, inclusiv a celor neprevăzute, asociaţia de proprietari, prin sistemul de penalizări propriu, impune o penalizare oricărui proprietar care se face vinovat, după o perioadă mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit.Urmărirea de către asociaţia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face în baza extrasului din ultima lista de plată. Cheltuielile efectuate în scopul recuperării datoriilor vor fi suportate de restantierii în cauza.Sentinta data în favoarea asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.  +  Capitolul V Obligaţiile proprietarilor  +  Articolul 20Fiecare proprietar este obligat să-şi menţină proprietatea imobiliară (proprietatea individuală şi cota-parte de proprietate comuna indiviză aferentă acesteia) în buna stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.  +  Articolul 21Proprietarii de apartamente şi spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sunt obligaţi sa plătească cotele de întreţinere obişnuite sau speciale către asociaţia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale clădirii.  +  Articolul 22Proprietarii din condominiu, indiferent dacă fac parte sau nu din asociaţia de proprietari, sunt obligaţi:* sa plătească în avans cota ce le revine din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari;* sa anunţe administraţia dacă gazduieste persoane străine mai mult de 15 zile calendaristice consecutive;* sa semnaleze în timp util orice problema care apare la instalaţiile de folosinţă comuna;* să respecte regulamentul intern al asociaţiei de proprietari cu privire la normele de convieţuire socială în cadrul condominiului (clădirii), sa anunţe comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre intenţia de a schimba destinaţia proprietăţii individuale, cerând acordul în scris, şi să prezinte, în copie, toate documentele necesare desfăşurării activităţilor propuse (contracte, avize etc.), în termen de 30 de zile lucrătoare de la obţinerea acordului;* sa nu schimbe aspectul proprietăţii comune fără acceptul scris al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari;* sa accepte accesul în spaţiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociaţiei de proprietari, atunci când este necesar să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spaţiul respectiv. Fac excepţie cazurile de maxima urgenta, când nu este necesar nici un preaviz;* în condiţiile de neparticipare la luarea deciziilor şi la desfăşurarea activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari, sa nu aducă prejudicii morale celorlalţi proprietari asociaţi sau celor care desfăşoară activităţi pentru asociaţie;* sa încheie cu asociaţia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafeţe din proprietatea comuna folosită în interes personal.  +  Articolul 23Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au următoarele obligaţii:* să respecte statutul asociaţiei de proprietari;* să se supună hotărârilor adunării generale ale asociaţiei de proprietari;* sa nu denigreze activitatea asociaţiei de proprietari în interiorul şi exteriorul acesteia;* să respecte orice angajament făcut faţă de asociaţia de proprietari;* sa nu aducă prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;* sa participe, atunci când este solicitat, la acţiuni deosebite, de maxima urgenta, corespunzătoare scopurilor asociaţiei de proprietari;* să se conformeze tuturor obligaţiilor precizate pentru toţi proprietarii din condominiu (clădire), prevăzute la art. 22.  +  Articolul 24Proprietarii spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sunt obligaţi ca în termen de 30 de zile lucrătoare de la constituirea asociaţiei de proprietari să prezinte comitetului executiv un dosar cu copii de pe contractele individuale cu furnizorii de servicii conform legilor în vigoare.  +  Articolul 25Dacă proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sau oricare altă persoană care acţionează în numele sau provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comuna sau altei proprietăţi individuale, respectivul proprietar trebuie să repare ceea ce a stricat sau sa plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.  +  Articolul 26În cazul spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.  +  Articolul 27Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a clădirii, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii.Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.  +  Articolul 28Dacă unul dintre proprietari împiedica, cu buna ştiinţa şi sub orice formă, folosirea normală a clădirii, creând prejudicii celorlalţi proprietari, după caz, măsurile pentru folosirea normală a imobilului se vor hotărî pe cale judecătorească, la solicitarea asociaţiei de proprietari.  +  Articolul 29Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta are obligaţia să se conformeze regulilor prezentului statut, precum şi regulilor, regulamentelor, hotărârilor şi rezolutiilor adoptate legal de asociaţia de proprietari.  +  Capitolul VI Drepturile proprietarilor  +  Articolul 30Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu (clădire), în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.  +  Articolul 31Fiecare proprietar poate folosi, ipoteca sau instraina, în deplina libertate, proprietatea imobiliară pe care o deţine în cadrul condominiului (clădirii).  +  Articolul 32Membrii asociaţiei de proprietari au şi următoarele drepturi:* sa participe cu vot deliberativ la adunarea generală a asociaţiei de proprietari sa aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în cauza trebuie să posede capacitate juridică deplina. Minorii sau interzişii nu pot fi aleşi în organele de conducere sau de control ale asociaţiei de proprietari;* să solicite şi sa primească, ori de câte ori este necesar şi motivat, explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie afişate pe lista de plată şi sa conteste, în scris, la comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestaţia a fost respinsă, să se adreseze adunării generale; contestaţia nu suspenda plata contribuţiei, dar determina, în cazul aprobării ei, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioară, în cadrul comitetului executiv sau adunării generale a asociaţiei de proprietari;* dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa producă daune considerabile unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţiunea în justiţie nu întrerupe executarea deciziei decât în cazul în care instanţa hotărăşte suspendarea acesteia;* să solicite, în baza unei cereri către preşedintele asociaţiei de proprietari, diminuarea temporară a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei (reducerea cheltuielilor de întreţinere, dar nu şi a cheltuielilor comune), dacă lipsa din apartament este de cel puţin 30 de zile calendaristice în decursul a doua luni consecutive;* sa pună întrebări şi să solicite explicaţii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;* sa beneficieze, când este cazul, de toate facilităţile rezultate în urma activităţilor desfăşurate de asociaţia de proprietari, în funcţie de cota-parte de proprietate şi de gradul de implicare;* sa participe la activităţile lucrative ale asociaţiei, benevol, în funcţie de capacitatile profesionale;* sa beneficieze de garanţii morale şi materiale, stabilite de adunarea generală, pentru iniţiative personale, finalizate, în folosul asociaţiei de proprietari;* să prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaţiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi soluţionate pe cale obişnuită, şi sa participe activ la acţiunea de soluţionare;* să obţină drepturi băneşti, compensaţii şi recompense materiale, în conformitate cu legile existente.  +  Capitolul VII Dizolvarea asociaţiei de proprietari  +  Articolul 33Asociaţia de proprietari se va dizolva în momentul în care numărul proprietarilor condominiului (blocului) scade sub trei sau cu acordul tuturor proprietarilor sau reprezentanţilor acestora, în condiţii de maxima urgenta, când situaţia sau când starea clădirii o impune.  +  Articolul 34Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi în următoarele cazuri:- când scopul pentru care a fost legal înfiinţată nu se îndeplineşte;- prin hotărârea adunării generale a proprietarilor, cu votul a 80% din numărul membrilor asociaţi.  +  Articolul 35În momentul dizolvării, patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaţiei vor fi distribuite proprietarilor, proporţional cu cotele-părţi din proprietatea comuna, sau, dacă este cazul, după cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaţiei.  +  Articolul 36Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţată la judecătoria unde aceasta a fost înregistrată.  +  Capitolul VIII Dispoziţii finale  +  Articolul 37Activitatea asociaţiei de proprietari se desfăşoară şi cu respectarea metodologiei de încheiere, de executare şi încetare a raporturilor de muncă, de conducere a evidentei, de efectuare a operaţiunilor de disciplina financiară şi de casa, precum şi de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele de resort.Arhivarea documentelor şi a registrelor asociaţiei de proprietari se face conform prevederilor legale.  +  Articolul 38Dacă toţi proprietarii, membri ai asociaţiei, sunt abonati individuali, pe bază de contract, ai furnizorilor de servicii, asociaţia de proprietari este degrevata de atribuţiile avute până la data respectiva, cu referire la calculul şi încasarea cotelor de contribuţie, precum şi la plata facturilor aferente.Pe baza unui contract între furnizorii de servicii şi asociaţia de proprietari, cu aprobarea adunării generale, asociaţia poate presta servicii de intermediere, conform statutului şi legilor în vigoare.  +  Articolul 39Pentru obţinerea de venituri necesare desfăşurării activităţilor sale, asociaţia de proprietari poate desfăşura activităţi lucrative, în condiţiile legii.  +  Articolul 40Controlul activităţii asociaţiei de proprietari poate fi efectuat de organele prevăzute de lege în acest scop, cărora asociaţia este obligată să le pună la dispoziţie registrele, actele asociaţiei şi toate informaţiile considerate utile de acestea.  +  Articolul 41Evidentele contabile şi bilanţul contabil se vor tine în lei, conform prevederilor legale.  +  Articolul 42Calculul şi repartizarea profitului se stabilesc prin bilanţul contabil aprobat de asociaţia de proprietari.  +  Articolul 43În cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea asociaţiei de proprietari va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, după caz.  +  Articolul 44Soluţionarea litigiilor dintre asociaţia de proprietari şi terţe persoane fizice sau juridice române este de competenţa instanţelor judecătoreşti române.Litigiile asociaţiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice străine sunt de competenţa organelor judecătoreşti prevăzute în legislaţia română.  +  Articolul 45Pentru recuperarea banilor datorati şi a dobânzii aferente, asociaţia de proprietari va putea chema în justiţie pe proprietarii care nu îşi achită cotele de întreţinere datorate mai mult de 90 de zile.Executarea acestor hotărâri judecătoreşti se va face conform Codului civil.  +  Articolul 46Prevederile prezentului statut au fost redactate în ........... exemplare autentificate.  +  Anexă    ----- la Statutul Asociaţiei de proprietari -------------------------------------     ................................                   LISTA membrilor Asociaţiei de proprietari ....... cu sediul în ............, str. ........ nr. ..., bl. ..., judeţul/sectorul ..........
           
      Scara/nivelul curentApartament (spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă)Numele şi prenumele*)
           
         
    *) Se vor completa numele şi prenumele proprietarului apartamentului/spaţiului. În cazul în care este persoană juridică, se completează cu denumirea acesteia sau cu numele şi prenumele administratorului legal desemnat de aceasta.
     +  Anexa 4                   PROTOCOL Nr. ....................                     Încheiat astăzi (zi/luna/an)                     - model -    Subsemnaţii ................, în calitate de preşedinte al Asociaţiei de locatari ..............,cu sediul în .................., str. ............... nr. ........, bl. ......., sc. ......., ap. ......., şi ..............., în calitate de preşedinte al Asociaţiei de proprietari ................, cu sediul în .................., str. ............... nr. ........, bl. ......., sc. ......., ap. ......., am procedat la predarea, respectiv primirea, activelor şi pasivelor rezultate din constituirea Asociaţiei de proprietari ........................., ca urmare a hotărârii adunării generale a proprietarilor din imobilul respectiv, din data de ............. .    Predarea, respectiv primirea, se face pe baza bilanţului contabil al Asociaţiei de locatari nr. ......., încheiat la ........, şi a procesului-verbal al comisiei de cenzori, care atesta verificarea activităţii gestionare şi financiare pe anul ......, şi care fac parte integrantă din prezentul protocol.    Următoarele anexe fac parte din prezentul protocol:    a) situaţia mijloacelor fixe şi a obiectelor de inventar care se predau, respectiv se preiau (anexa A);    b) situaţia analitica a debitelor şi creditelor care se predau, respectiv se preiau, împreună cu documentele în susţinerea soldurilor (anexa B);    c) situaţia fondului de rulment constituit pe persoane (anexa C);    d) situaţia decontărilor ulterioare, ce trebuie făcute între predator şi primitor (anexa D);    e) situaţia personalului angajat, care se transfera (anexa E);    f) situaţia litigiilor în derulare la diferite organisme şi care privesc pe membrii asociaţiei de proprietari (anexa F).
         
      Prezentul protocol a fost încheiat azi ....., în 4 exemplare.
      Am predat,Am primit,
      PreşedintelePreşedintele
      Asociaţiei de locatari ........,Asociaţiei de proprietari .........,
     +  Anexa Ala Protocolul nr. ..../.......  +  Anexa Bla Protocolul nr. ..../.....  +  Anexa Cla Protocolul nr. ..../.....  +  Anexa Dla Protocolul nr. ...../.....  +  Anexa Ela Protocolul nr. ..../.....  +  Anexa Fla Protocolul nr. ..../.....-------------